振業(yè)城軟文
據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示,中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍!我們的房地產(chǎn)長期習慣于低效高耗。
這一切將因振業(yè)城的出現(xiàn)而改變。振業(yè)城在節(jié)能上的超前規(guī)劃及最高可達50%的節(jié)能效果,達到了國際標準。
沉寂三年,精雕細琢。作為華南地區(qū)首個純TOWNHOUSE社區(qū),振業(yè)城為我們詮釋了品質(zhì)階層的“新新生活”模式。
振業(yè)城位于深圳關(guān)外的橫崗六約育馬場,是2001年10月振業(yè)集團力挫包括中海、萬科、華僑城、招商地產(chǎn)在內(nèi)的眾多知名地產(chǎn)商而中標的最大的一塊深圳市公開出讓土地,總占地面積41萬平方米。根據(jù)規(guī)劃,振業(yè)城總共將有約千套的獨院住宅(TOWNHOUSE)崛起于梧桐山北麓,是真正的豪宅巨無霸,建成后將是深圳市有史以來最大的獨院住宅社區(qū)。巨龍出世,引來無數(shù)艷羨目光。然而三年多前,當振業(yè)集團投得此地塊時,市場人士卻毀譽參半,喜有之、憂有之。
問題:誤區(qū)“誤”倒眾人
問題一 橫崗地處偏僻?
橫崗距離深圳市區(qū)實際并不遠。依據(jù)準確的丈量數(shù)字,橫崗距離深圳市區(qū)地標建筑——地王大廈的路程僅僅16.2公里,距火車站也只有18公里,說其偏遠,實際上是一種心理上的距離。因為深圳有“關(guān)”!
二線關(guān)的存在,客觀地將深圳分隔為特區(qū)內(nèi)特區(qū)外,影響了深圳經(jīng)濟和社會的方方面面,樓市也不例外。2004年前,二線關(guān)外地產(chǎn)發(fā)育緩慢,開發(fā)商素質(zhì)普遍不高,經(jīng)營粗放。盡管處于關(guān)外的橫崗到深圳的其中一個二線關(guān)“布吉關(guān)”僅有7分鐘的路程,然而一“關(guān)”之隔,竟覺路途拉遠了。
問題二 關(guān)外環(huán)境臟、亂、差?
關(guān)內(nèi)關(guān)外二重天,這是以往陳規(guī)固習。二線關(guān)外給人的印象就是臟、亂、差。然而橫崗是“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”,是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。從實地看來,梧桐山群山懷抱中的橫崗是深圳夏季氣溫最低的地區(qū)之一,和旺區(qū)羅湖的溫差高達3℃;空氣粉塵含量也是比較低的;梧桐山脈儼然是個天然大氧吧,負離子含量水平比較高;濕度常年保持在40~60%、風速較市區(qū)快25%。在這里,有深圳罕見的深坑原始森林,有密布的水庫,有茂盛的客家圍生態(tài)公園,還有占地10多平方公里的園山自然風景區(qū)和馬巒山瀑布等旅游景點,是塊難得的“風水寶地”。 從各個指標來看都是深圳最適宜大規(guī)模居住的片區(qū)之一。
問題三 交通不便?
隨著城市化、住宅郊區(qū)化程度的深入,特區(qū)通往橫崗的交通發(fā)生顛覆性變革。振業(yè)城臨近的深惠公路拓寬工程與地鐵3號線施工即將捆綁同步進行。拓寬后的深惠公路70米,將設(shè)計成雙向8快車道2慢車道。地鐵3號線從市區(qū)通往龍崗,在橫崗育馬場振業(yè)城所處位置設(shè)立車站。
南坪快速路西起南山西部通道,東至龍崗東部通道,全長約44.5公里。其中一期工程的主線西起大學城9號路,東接水官高速龍景立交橋?qū)⒂冢玻埃埃的辏翟拢比胀旯ぁVЬ€南起廣深高速公路,北接南坪快速路主線,計劃于2005年6月底完工。該路主線按雙向8車道設(shè)計,將是我市最寬的城市快速干道。
水官高速延長段,全長5.28公里,預計2005年5月完工;此路將打通經(jīng)清水河出關(guān)的通道,從清水河至振業(yè)城僅需10分鐘左右,極大地拉近振業(yè)城和特區(qū)的聯(lián)系!
解題:撥云見天 創(chuàng)造山水宜居豪宅
振業(yè)城項目地塊以3.4698億元的價錢在強手如云的情況下競標勝出,隨之而來的是地塊高價競得引起的行家們的擔憂。這塊地的招標底價為3億元,振業(yè)集團以高出底標近半個億、高出對手1500萬元的報價成功奪標投得地塊,意味著振業(yè)城的用地成本昂貴。
振業(yè)集團一向?qū)W⒂陂_發(fā)“大眾精品住宅”,從未在高端市場一顯身手。振業(yè)集團能否做好橫崗項目,業(yè)界一直持懷疑的態(tài)度。
關(guān)內(nèi)消費者“破關(guān)”置業(yè)的動力何在?振業(yè)城能否吸引置業(yè)者?
策略一:精雕細琢 營造華南地區(qū)首席TOWNHOUSE獨院社區(qū)
振業(yè)城一期共700多套單位,單是獨院住宅占了600多套,容積率僅0.74。坡地、溪畔、獨院……振業(yè)城精心打造的華南地區(qū)首個純TOWNHOUSE獨院社區(qū),震撼了整個深圳業(yè)界。
按照振業(yè)集團在投得地塊當日作出的承諾,振業(yè)城本會在投得地塊的第二年即2002年開工,但事實上并非如此,振業(yè)城的開工延至2004年9月。
“振業(yè)城”為何三年不鳴?
三年沉寂,緣起振業(yè)集團在規(guī)劃設(shè)計上的盡善盡美、精雕細琢,以求達致產(chǎn)品適銷。
振業(yè)城原定的方案是嚴格依照規(guī)劃建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃,項目地塊綠化率40%;容積率1.3。振業(yè)城最初的方案即為低容積率的一般公寓。然而,振業(yè)集團上層卻不惜成本將本已成型的方案全盤否定,主動將本來就偏低的1.3的容積率進一步降低至一期的0.7左右,建造一個以聯(lián)排別墅為主的社區(qū)。為何如此變更?是出于以下幾個因素——―
[地塊的特質(zhì)]
聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域,一方面土地成本相對市區(qū)要低得多,另一方面規(guī)模化的產(chǎn)出也使建筑成本大大降低。其二,高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀,使居住環(huán)境更貼近自然。聯(lián)排別墅的綠化率一般在50%以上。其三,聯(lián)排別墅住宅功能的齊全性,是普通公寓住宅無法比擬的。除了具有高級公寓所具備的基本功能外,還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等,并在儲藏、露臺退臺、步入式衣柜、工作陽臺等功能上放大。聯(lián)排別墅所具有的這些功能,同時也滿足了自有空間和私密性的要求。
[市場的需求]
據(jù)統(tǒng)計,深圳目前每1015戶家庭才擁有1套TOWNHOUSE,且多為中、高層社區(qū)中的點綴品。從2004年及其2005年度的深圳市場供應量來看,深圳特區(qū)內(nèi)的聯(lián)排別墅僅僅不足百套,而且多被高層建筑所包圍,遠遠不能滿足精英階層“同階層居住”的心理要求。從數(shù)量上講,“振業(yè)城”一期六百余棟的數(shù)量在深圳樓市是空前的,可能也是后無來者。從品質(zhì)上來說,“振業(yè)城”以其宜人的尺度和空間氛圍,更利于保證居住的私密性和交往性,具有良好的接地性和自然的親和性,凸顯景觀、自然、生態(tài)及人文等優(yōu)勢,強調(diào)低密度、低容積率、高綠化率,凸顯生活品位和居家品質(zhì),“賣的是房子,送的是生活方式”!這樣就使那些純粹的TOWNHOUSE社區(qū)成為地產(chǎn)投資市場追捧的對象,尤其是TOWNHOUSE的升級版獨院住宅社區(qū)更是稀缺的地產(chǎn)品種。業(yè)界人士指出,土地資源的高度稀缺、院落精神的極致表現(xiàn)以及差異化特征使獨院住宅具備了非比尋常的居住價值和長期投資價值,市場前景樂觀。
[精品細雕琢]
然而,目前國內(nèi)聯(lián)排別墅房型設(shè)計還不夠成熟,室內(nèi)部分區(qū)域設(shè)計過小,部分區(qū)域設(shè)計過于浪費。為了營造一個環(huán)境優(yōu)美、健康生態(tài)、節(jié)約能源、使用成本較低的社區(qū),振業(yè)地產(chǎn)認真研究人體感到舒適的最佳狀況,力圖通過總體規(guī)劃、園林設(shè)計、單體設(shè)計、建筑材料等方面的考慮體現(xiàn)這一要求。目標很艱巨,也很有挑戰(zhàn)性,更是建設(shè)者的夢想!建筑師也因此而充滿創(chuàng)作激情,從總體入手、庖丁解牛,將難題轉(zhuǎn)化為課題,細節(jié)處理很好體現(xiàn)以人為本的原則?!?
2004年9月份,振業(yè)城一期開工。振業(yè)城一期共700多套單位,容積率僅0.86,產(chǎn)品類型包括獨院住宅與公寓,其中獨院住宅占了600多套,其容積率僅0.74,包括雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅以及復式單位等,其中,亦有少量臨湖的獨立別墅。
獨院住宅采用退臺布局、三重院落以及雙主臥設(shè)計等,而且,房屋各功能區(qū)間圍繞中庭的技術(shù)處理,也有效克服了傳統(tǒng)TOWNHOUSE因進深大而產(chǎn)生的采光不足等問題。此外,更重要的是,該項目進行了住宅的自然通風模擬試驗,保證戶戶都有自然風穿過。獨院住宅贈送面積最多可達500平方米,除了前后花園、中庭,還包括地下車庫、露臺、儲藏室等。
好的建筑不僅僅是提供一所能夠舒適居住的房子,更能創(chuàng)造一種高尚優(yōu)雅的人文生活方式;不僅僅是建造一座座值得欣賞并珍藏的建筑藝術(shù)品,更能創(chuàng)造一個與自然完美融合的園林化景觀環(huán)境;不僅僅是提供一件可供銷售的商品,更能建造有較深文化內(nèi)涵和較長影響力的精品。振業(yè)地產(chǎn)提出“院落精神”的主題,營造鄉(xiāng)村意象的社區(qū)環(huán)境,體現(xiàn)城市意象的建筑、街區(qū)及庭院處理,兩者合一,以水景、森林等元素,營造一個位于深圳近郊的特大型時尚化、生態(tài)化的高尚社區(qū)。
“振業(yè)城”的橫空出世引領(lǐng)了品質(zhì)階層的居住潮流。振業(yè)城的入市,改變了橫崗當?shù)卮蠖酁槠胀ㄉ唐贩康臉I(yè)況,并促使橫崗樓市形成有差異化的梯級消費結(jié)構(gòu),使關(guān)外豪宅市場形成點式布局。
策略二:涼風送爽 科學營造自然生態(tài)
“搞房地產(chǎn)開發(fā)能有什么技術(shù)?”這可能是中國諸多房地產(chǎn)企業(yè)不約而同的疑問,因為中國房地產(chǎn)已經(jīng)習慣于低效率的增長并同時大量消耗能源。中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍!但是,這一切,將因振業(yè)城的出現(xiàn)而改變。
“住宅之間保持多大的距離,風才能保持原來的速度?”
根據(jù)坡地的自然狀態(tài)設(shè)計的振業(yè)城,利用北高南低的地形,充分利用自然風和太陽能,從而使該項目成為真正的節(jié)能型的綠色住宅。振業(yè)城對建筑節(jié)能作了科學研究,充分利用自然資源節(jié)約能源,創(chuàng)造最佳的居住環(huán)境。該項目一期的居住建筑達到了節(jié)能50%的目標,最大限度地給居住者創(chuàng)造了良好的室內(nèi)外熱環(huán)境。在一期住宅中投入大量人力物力,對每套住宅統(tǒng)一安裝太陽能熱水器,對環(huán)保和節(jié)能的品質(zhì)具有顯著的實際意義。而在住宅設(shè)計上,也充分考慮建筑物的排列間距與自然風的關(guān)系,使風能在建筑物間充分流動,保持其原有的速度。在這樣的設(shè)計下,居民每年使用空調(diào)的時間可以減少30%。研究結(jié)果顯示,人體居住感到舒適的最佳狀況可以通過諸多指標衡量,比如:溫度20℃~26℃、濕度40%~60%、聲音35~45分貝。振業(yè)集團為了給業(yè)主真正營造一個環(huán)境優(yōu)美、健康生態(tài)、節(jié)約能源、使用成本低的社區(qū),力圖通過總體規(guī)劃、園林設(shè)計、單體設(shè)計、建筑材料等各方面的考慮體現(xiàn)這一要求,讓人們居住起來更舒適。據(jù)專家分析,振業(yè)城在規(guī)劃布局、節(jié)能、水處理和住宅單體設(shè)計等方面都達到甚至超越AAA住宅標準的要求。
[自然通風模擬]
眾所周知,自然風最舒適和有利于人的健康,通常的設(shè)計是做定性分析,本項目委托深圳建筑科學研究院進行自然通風模擬,就是用定量分析的方法來指導設(shè)計,模擬分兩個層次:
第一、 總體布局方面,通過電腦以深圳自然風特征為依據(jù)進行模擬,分析每一棟建筑的風環(huán)境及其相關(guān)影響,目的是使每一棟建筑都有良好的自然條件。
第二、 單獨戶型方面,針對每種戶型及其所在的自然條件模擬其室內(nèi)的通風情況,目的是讓每戶每間房都有良好的自然通風。
在這個過程中設(shè)計和模擬是互動的,依據(jù)模擬結(jié)果修改設(shè)計,再模擬再修改,達到和諧,設(shè)計中對總體布局、開門開窗、門窗的具體開啟方向都做了詳細的調(diào)整和修改。
[節(jié)能優(yōu)化設(shè)計]
由于項目是獨院住宅,每一戶都有天有地,所以節(jié)能從房頂?shù)絺?cè)墻、到窗,本項目委托深圳建筑科學研究院進行節(jié)能優(yōu)化設(shè)計,其目標是實現(xiàn)比一般房屋節(jié)能50%,這既是一項國策,同時也讓用戶長期受益。 為此,具體通過遮陽構(gòu)件、LOW-E玻璃等技術(shù)措施實現(xiàn)。
[天然雨水收集系統(tǒng)]
我國是缺水的國家,雨水應該充分利用,這在西方是早已成熟的技術(shù)。
雨水自房頂開始收集,包括草坪綠地的雨水通過收集系統(tǒng)匯總,再經(jīng)過過濾使用。車行道路、廣場等公共場所和交通場所的雨水污染嚴重不收集。
[雨水自潔系統(tǒng)]
通過雨水收集系統(tǒng)補充干凈的水,7米水深(最深處)提供低溫環(huán)境減少湖底植物生長,水流動增氧和保持,天然水草過濾排除多種污染(包括重金屬污染)等,還有居民教育體系減少肥料進入湖水(減少氮和磷)使整個湖水達到生態(tài)自潔。
[太陽能利用]
電輔助太陽能熱水器給每一家提供中央熱水。太陽能板和屋頂結(jié)合,與水箱分離,達到形式與功能的統(tǒng)一。
[放射性污染控制]
探測與改良土壤放射性含量,控制混凝土的放射性含量,控制外飾和內(nèi)裝飾材料。
[減少居住區(qū)熱島效應]
組織自然通風,加強遮蔭樹植被,為了減少吸熱面少用深色屋頂和地面。
振業(yè)城的科技含量令國內(nèi)外專家為之動容。美國能源基金會科學家甚至用“罕見”這樣的詞予以高度肯定振業(yè)城在節(jié)能上的超前規(guī)劃及最高可達50%的節(jié)能效果。由于在可持續(xù)發(fā)展及環(huán)保節(jié)能上的優(yōu)異表現(xiàn),振業(yè)城引起了國內(nèi)、國際同行的密切關(guān)注,成為國家建設(shè)部向國際社會展示中國在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域應用科技成果的重點推薦項目。
以振業(yè)城為發(fā)端,深圳地產(chǎn)將從粗放開發(fā)轉(zhuǎn)向“精細化”、“科技化”。
策略三:湖水依依 營造城市的親水生活
振業(yè)城要造一個生態(tài)人工湖。湖面面積達1.7萬平方米人工湖設(shè)計費高達500多萬元,為國內(nèi)少見。湖邊有水池、景臺、小溪、瀑布,構(gòu)成了一幅主次有序、動靜結(jié)合的動態(tài)水景。
振業(yè)城所在的育馬場地塊地勢北高南低,中間還有塊天然的洼地。怎樣充分利用這種地形,營造一個更加讓人舒適的居住環(huán)境和新城市生態(tài)呢?開發(fā)商專門邀請了國際上著名的園林景觀顧問公司——加拿大丹尼爾·阿博聯(lián)合設(shè)計集團(DAA),結(jié)合育馬場地塊北高南低的地形特點,對振業(yè)城的環(huán)境進行綜合設(shè)計,形成了以水體為核心的景觀體系。
水體景觀因建造成本高、維護難度大,許多小區(qū)對于大面積水景建設(shè)都是“望水卻步”。即使有些建了水系統(tǒng),也經(jīng)常是只有池而沒有水。DAA的設(shè)計充分利用深圳天然雨水較多的特點,成功解決了湖水的來源,并將歐美成熟的自凈水處理系統(tǒng)吸納進來,使湖水能夠凈化。
[人工湖有生態(tài)凈化系統(tǒng)]
振業(yè)城的湖水有一個生態(tài)自凈系統(tǒng),這個湖的湖水平均達5米深(最深處7米),這樣湖水的上下就有了溫差,使水能夠進行上下循環(huán),以補充水中的氧氣;同時,湖的周邊還有許多小溪流流入,使水面形成水平循環(huán);由于地勢南北有6米的高差,這樣水能夠循環(huán)流動,不會成為死水潭。
為保證雨水在入湖前是清潔的,DAA還專門在水源流水的地方設(shè)計種植了水生植物,形成人工生態(tài)濕地,從而達到凈化水體的作用。
鑒于水體的最終設(shè)計目的是為社區(qū)創(chuàng)造優(yōu)良的居住環(huán)境并滿足人的親水本能,因此DAA極為注重水體的安全性設(shè)計。為保障小區(qū)居民居住在這么大這么深的湖能確保安全,振業(yè)城在湖邊設(shè)計為緩坡,在近岸2米范圍內(nèi),水深為0.6~1.2米,然后再過渡到陡坡,同時在湖邊陡岸處加裝護欄。這種設(shè)計既能保證近水賞玩,又能提供意外落水時的自救條件。
雨水收集系統(tǒng)的設(shè)計得到國家建設(shè)部的高度肯定,建設(shè)部專家來考察后說,這種設(shè)計在國內(nèi)是少見的。
據(jù)測算,如果不用雨水收集系統(tǒng),按每年換4次水,就需要14萬立方米的地下水。深圳本身是個嚴重缺水的城市,怎樣更好地利用天然的水資源,一直是振業(yè)集團思考的一個課題。充分利用自然資源,就是在創(chuàng)造和諧中又體現(xiàn)出效益。
[豐富的水體景觀]
“營造新的城市生態(tài)系統(tǒng)”——這是振業(yè)城環(huán)境設(shè)計的宗旨。
為實現(xiàn)這一目標,振業(yè)城建立了以水體為核心的綜合景觀體系,并通過對整個社區(qū)各類活動場所的巧妙組織及形態(tài)設(shè)計使之外部環(huán)境與人們的生活行為達成完美融合。
整個社區(qū)的景觀水體形式包括了室內(nèi)外泳池,噴水池,戲水池,景臺落水,景觀小溪,人工瀑布及一萬平方米的中心人工湖。景觀水體的平面形式以規(guī)則的幾何形為主,但卻風格各異,從平整的方形到圓潤的橢圓形逐級過渡,將人工因素與自然要素巧妙地融合在一起,凸顯匠心。各種景觀水體分布于宅間庭院及主要的活動區(qū)并圍繞著中心湖泊構(gòu)成主次有序,動靜結(jié)合的水體景觀系列。
振業(yè)城鮮明地樹立了自然與文化、西方古典形式與現(xiàn)實生活相結(jié)合的設(shè)計理念,運用中西合璧的造園手法,奉獻出反差與兼容,外向與含蓄相得益彰的景觀系統(tǒng)。在公共活動空間的形態(tài)營造上,景觀設(shè)計更多地借助了幾何式的西方構(gòu)圖,通過嫻熟的技巧創(chuàng)建出具有激勵性的空間感受,并利用不同主題變化的植物形態(tài)與硬質(zhì)景觀元素營造“步移景異”的環(huán)境氛圍,著力凸顯恢弘、莊嚴、熱烈、喧鬧等活力四射的景觀個性。
形式豐富,自然生態(tài)與注重安全結(jié)合在一起,綜合反映出了這一水體系統(tǒng)設(shè)計的領(lǐng)先理念。使“振業(yè)城”在真正意義上成為人與自然和諧的居住樂土!
結(jié)局:區(qū)域升值 帶起品質(zhì)居住生活
在振業(yè)集團投得地塊兩年后,深圳開始了關(guān)外兩區(qū)寶安、龍崗的城市化進程,深圳在2004年將原來特區(qū)內(nèi)外兩套不同的城市規(guī)劃標準體系重新調(diào)整,實行關(guān)內(nèi)外統(tǒng)一標準。過去散亂的關(guān)外房地產(chǎn)開發(fā)時代已經(jīng)結(jié)束,一個新的地產(chǎn)時代已經(jīng)破曉,關(guān)外的房價得到了充分的體現(xiàn)。近幾年來深圳出讓土地供應量的九成在關(guān)外,關(guān)外兩區(qū)的地產(chǎn)影響愈來愈深遠,甚或達致重構(gòu)整個深圳的地產(chǎn)秩序。隨著就業(yè)人口、人均收入增長,住房需求日漸增長,拉動兩區(qū)房價上升。加之關(guān)外地塊規(guī)模普遍較大,自然資源上有優(yōu)勢,就比較容易做出品質(zhì)一流的產(chǎn)品,促進深圳關(guān)外樓盤的質(zhì)素有了質(zhì)的飛躍。關(guān)外住宅正呈現(xiàn)出日益多元化的發(fā)展趨勢,在區(qū)位、配套、品質(zhì)方面已能與關(guān)內(nèi)不少高檔樓盤看齊。
過去,我們說決定房價的關(guān)鍵因素是地段,房價隨與主城區(qū)的距離而逐級遞減。而現(xiàn)今,交通定義地段。地鐵及交通網(wǎng)絡的完備,使橫崗的樓市大為改觀。交通改變居住觀念,正在成為東部交通樞紐的橫崗是新的居住熱點。
作為橫崗融入大深圳版圖的推進力量,振業(yè)城從規(guī)劃到定位,乃至開發(fā)的時機始終都是與橫崗的城市化進程相契合的。
2004年中,振業(yè)城一期純Townhouse社區(qū)動工,2005年5月份推向市場。與此同時,清平快速一期、南坪一期將通車。
到2006年振業(yè)橫崗二、三期亮相之際,深惠高速公路將全線貫通、橫崗的交通網(wǎng)絡體系改造也將基本完成,市政配套更加完善。
2007年振業(yè)橫崗項目第四期(最后一期)推出,一個成熟的大規(guī)模高尚住宅區(qū)將完整呈現(xiàn),進一步提升橫崗的居住質(zhì)素。而地鐵3號線將于2008年初試運行,地鐵的開通必將給“振業(yè)城”帶來無限的潛力。
“車子領(lǐng)著房子跑”,橫崗已經(jīng)進入了深圳城區(qū)的30分鐘生活圈,其物業(yè)升值前景將會越來越明朗。今日深圳正處于從“特區(qū)居住”到“城市工作,郊區(qū)居住”的巨大變革時期,振業(yè)城作為掌握這一機遇的領(lǐng)軍力量,將有望以規(guī)模優(yōu)勢成為深圳最大的健康、生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展住區(qū)。
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