樓市話山論見(jiàn)：超低價(jià)“工抵房”背后 購(gòu)房者抄底需警惕風(fēng)險(xiǎn)

超低價(jià)“工抵房”背后 購(gòu)房者抄底需警惕風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)下，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)為賣點(diǎn)的“工抵房”在廣州、廈門、南京等一二線城市頻頻出現(xiàn)，不僅是中小開(kāi)發(fā)商，一些知名開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目也推出了“工抵房”。

近期，全國(guó)各地不少樓盤拋出了超低價(jià)“工抵房”，不僅在三四線城市，甚至在廣州、廈門、南京等一二線城市也出現(xiàn)了不少“工抵房”。而從開(kāi)發(fā)企業(yè)類別來(lái)看，不僅是中小開(kāi)發(fā)商，一些知名開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目也出現(xiàn)了“工抵房”現(xiàn)象。事實(shí)上，“工抵房”并非新生事物，之前也一直存在，但當(dāng)下呈現(xiàn)“井噴”之勢(shì)引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。問(wèn)題在于，為何近期“工抵房”會(huì)頻頻出現(xiàn)？購(gòu)房者在購(gòu)買“工抵房”時(shí)，又需要有哪些注意事項(xiàng)？

低折扣的“工抵房”頻現(xiàn)市場(chǎng)

所謂“工抵房”，是開(kāi)發(fā)商為保障后續(xù)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)，將一部分房源抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款的房子。如果在未來(lái)開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還欠款時(shí)，施工方和供應(yīng)商可以自行處理工抵房用于償還開(kāi)發(fā)商所欠款項(xiàng)，其往往將這部分房子出售給購(gòu)房者或公司員工。“工抵房”并非新生事物，但當(dāng)下呈現(xiàn)“井噴”之勢(shì)引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。

近段時(shí)間，“工抵房”的身影頻頻出現(xiàn)在多個(gè)一、二線城市。據(jù)媒體報(bào)道，根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，近期廣州推出“工抵房”的樓盤數(shù)量達(dá)到十余個(gè)，項(xiàng)目既有位于增城、南沙、從化的郊區(qū)地段，也有像荔灣這樣的主城區(qū)。價(jià)格方面，少則優(yōu)惠數(shù)十萬(wàn)元，多則上百萬(wàn)元。而在廈門，今年10月海滄區(qū)某項(xiàng)目推出30套“工抵房”，單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米起，而此前該項(xiàng)目售價(jià)約3.3萬(wàn)元/平方米。近期，位于南京龍?zhí)兜臉s盛花語(yǔ)馨城也推出了部分“工抵房”，打出了5.5折的折扣。

實(shí)際上，“工抵房”并非近期才出現(xiàn)的現(xiàn)象，之前一直存在。只不過(guò)，前幾年開(kāi)發(fā)商的房子較容易出售，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率不錯(cuò)，“工抵房”的現(xiàn)象較少。如今，房地產(chǎn)整體環(huán)境不好，房子不好出售，導(dǎo)致這一現(xiàn)象較為普遍。

“市場(chǎng)不好時(shí)，商品房抵工程款的現(xiàn)象就會(huì)更多。我們以前也出現(xiàn)過(guò)工抵房的情況?！币晃环科髽I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題導(dǎo)致“工抵房”現(xiàn)象增多

相比之前，現(xiàn)在‘工抵房’現(xiàn)象更為普遍。這主要是受大環(huán)境影響，房子不好賣，資金回籠、現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢付給施工單位，只能以房源進(jìn)行抵押。小開(kāi)發(fā)商由于開(kāi)發(fā)樓盤少，沒(méi)法套用其他項(xiàng)目資金，所以出現(xiàn)‘工抵房’的概率較大，也更為普遍。預(yù)計(jì)接下來(lái)，三四線城市一些小開(kāi)發(fā)商會(huì)出現(xiàn)更多‘工抵房’的情況。對(duì)一些資金鏈緊張的小開(kāi)發(fā)商而言，如果不采取“工抵房”的方式，工程款支付不及時(shí)，就會(huì)面臨施工單位起訴付工程款、不得不打官司的境地，進(jìn)而可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或資不抵債的情況。

與此同時(shí)，對(duì)一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商而言，雖然各地布局的項(xiàng)目較多，但由于項(xiàng)目不好賣，受現(xiàn)金流影響，目前也出現(xiàn)了“工抵房”的現(xiàn)象。

樓市火熱時(shí)，也存在“工抵房”現(xiàn)象，因?yàn)閷?duì)當(dāng)?shù)匾恍┲行￠_(kāi)發(fā)商而言，獲取不了太多資金支持，這些企業(yè)需要通過(guò)前期施工單位、材料商墊付，后期出售房子后再來(lái)還款。

一般情況下，工程款是一個(gè)季度結(jié)算一次，開(kāi)發(fā)商跟總包結(jié)算一次，總包再跟班組結(jié)算一次，班組再跟建筑工人結(jié)算一次，但現(xiàn)在由于樓市下滑，整個(gè)銷售節(jié)奏放緩，結(jié)算周期有所拉長(zhǎng)，有的半年甚至一年都沒(méi)有結(jié)算工程款。因此，當(dāng)下包括珠三角地區(qū)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商，資金鏈都極其緊張，市場(chǎng)環(huán)境從資金供給和資金需求兩端擠壓開(kāi)發(fā)商的資金鏈，導(dǎo)致更大范圍內(nèi)出現(xiàn)“工抵房”現(xiàn)象。

還有一大現(xiàn)象，部分房企推出的產(chǎn)品本身并不一定是“工抵房”，而是普通在售商品房，為了回籠資金，要對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，但又怕老業(yè)主形成很大的反彈情緒，這樣一來(lái)也會(huì)以“工抵房”的名義來(lái)進(jìn)行銷售，這是一種變相的降價(jià)促銷行為。

業(yè)內(nèi)：購(gòu)買“工抵房”需注意防范風(fēng)險(xiǎn)

而對(duì)于施工建設(shè)方而言，拿到“工抵房”實(shí)屬無(wú)奈之舉。一房企高層人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商給施工方的大多是一些“雞肋”項(xiàng)目，比如位置較偏遠(yuǎn)的文旅項(xiàng)目。除此之外，“工抵房"還涉及如何定價(jià)的問(wèn)題，總體而言，供應(yīng)商也沒(méi)其他辦法，拿到房子總比拿到商票要好些?！肮さ址俊被旧蠒?huì)存在一些硬傷，或小區(qū)位置偏遠(yuǎn)，或房子靠馬路，或樓層不是很好，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)做一定的選擇，畢竟位置較好的房子，是可以賣出更高價(jià)格的。這類房子不是市場(chǎng)主流，一個(gè)項(xiàng)目可能出不了幾套，也不是所有項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

市面上流通的“工抵房”可分為三種：真正的工抵房、問(wèn)題工抵房和虛假工抵房。其中，問(wèn)題工抵房是指暫未取得預(yù)售資格，或開(kāi)發(fā)商已經(jīng)無(wú)法正常辦理網(wǎng)簽登記手續(xù)的工抵房；虛假工抵房是本身并無(wú)真實(shí)房源或本身并非工抵房，比如銷售人員或中介以工抵房名義從中賺取差價(jià)的虛假工抵房。

因此，于購(gòu)房者而言，“工抵房”雖價(jià)格便宜，但購(gòu)房者在辦理產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程中，可能會(huì)存在很多不確定因素，甚至面臨相關(guān)法律糾紛。

地方性小房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)判能力薄弱，資金實(shí)力較差，為了活下來(lái)，有些小房企會(huì)通過(guò)民間借貸來(lái)獲取資金，市場(chǎng)下行時(shí)，對(duì)這類小房企而言較為致命。預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有更多小房企出現(xiàn)破產(chǎn)、資不抵債或“跑路”現(xiàn)象，一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資不抵債，面臨民間借貸之類訴訟糾紛，法院往往會(huì)將房產(chǎn)查封，那涉及的問(wèn)題就很復(fù)雜。購(gòu)房者購(gòu)買這類問(wèn)題工抵房，不受法律保護(hù)，可能會(huì)面臨相關(guān)損失。

那么，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋尤其是“工抵房”時(shí)，有哪些注意事項(xiàng)呢？對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“工抵房”之所以受關(guān)注，在于價(jià)格便宜。不過(guò)，購(gòu)房過(guò)程中，要看房源是否真實(shí)存在以及價(jià)格和付款方式；最關(guān)鍵的是，要看此類房源是否具有合法的銷售許可。一些房屋會(huì)借“工抵房”的名義來(lái)宣傳，購(gòu)房者購(gòu)買這類房屋時(shí)需要關(guān)注價(jià)格是否真實(shí)以及產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題。

“工抵房”雖然價(jià)格較為便宜，但作為商品房的屬性不變，購(gòu)買時(shí)更應(yīng)該嚴(yán)格查看各項(xiàng)銷售手續(xù)。此外，由于“工抵房”的特性，購(gòu)房者還應(yīng)該看到抵債類的相關(guān)協(xié)議，明白其中的法律關(guān)系，比如由誰(shuí)負(fù)責(zé)簽訂合同、向哪個(gè)賬戶付款以及責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)等。

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