樓市話山論見(jiàn)：東莞發(fā)布《通知》，明確漲幅不得超過(guò)3%，限價(jià)令來(lái)了

東莞發(fā)布《通知》，明確漲幅不得超過(guò)3%，限價(jià)令來(lái)了

樓市限價(jià)令又來(lái)了，發(fā)布者是去年領(lǐng)漲全國(guó)的東莞。

就在4月30日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)的通知（東建房）》，明確提出：

新房備案價(jià)上調(diào)空間控制在5%以?xún)?nèi)，而未售出的新建商品住房上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書(shū))后半年延長(zhǎng)至一年，漲幅不超過(guò)3%(含本數(shù))。下調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格的間隔時(shí)間維持半年不變，降幅不限。

這是東莞自4月8日被約談后，作出的回應(yīng)。這道限價(jià)令什么意思？

舉個(gè)例子，比如東莞主城區(qū)南城一個(gè)新項(xiàng)目入市，備案價(jià)是4.5萬(wàn)元/平方米，這個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)沒(méi)有賣(mài)完，還剩下一些套數(shù)。

剩下的這些房子在一年內(nèi)上調(diào)價(jià)格不能上調(diào)價(jià)格，需要滿(mǎn)一年后，才可以上調(diào)，上調(diào)幅度不能超過(guò)3%。當(dāng)然，半年內(nèi)也不能下調(diào)，半年后可以下調(diào)，下降幅度不受限制。

此外，通知還規(guī)定：

施行之日前已辦理過(guò)預(yù)（現(xiàn)）售的新建商品住房項(xiàng)目，后續(xù)批次住宅根據(jù)可售樓面地價(jià)、合理建安等成本與利潤(rùn)計(jì)算備案價(jià)，如果控制價(jià)格低于現(xiàn)價(jià)，可按現(xiàn)價(jià)執(zhí)行，如果高于現(xiàn)價(jià)，則可以比上一批申報(bào)均價(jià)上漲不超過(guò)5%。

這段話的意思就是，項(xiàng)目如果分好幾期，一期已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，如果二期要開(kāi)盤(pán)那么按照成本價(jià)和利潤(rùn)計(jì)算開(kāi)盤(pán)價(jià)，如果計(jì)算的價(jià)格低于一期價(jià)格，就按照一期價(jià)格出售，如果計(jì)算的價(jià)格高于一期價(jià)格，那么只能在一期價(jià)格上上漲不超過(guò)5%看盤(pán)出售。

依舊是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

其實(shí)，這并不是東莞第一次出臺(tái)限價(jià)令。去年7月2日，東莞發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷(xiāo)）售管理的通知》，明確規(guī)定：

1、同地區(qū)新房房?jī)r(jià)3個(gè)月漲幅不得超過(guò)10%；

2、精裝修造價(jià)每平米不超過(guò)2000元；

3、同一幢（棟）每套住宅均價(jià)相差幅度不宜超過(guò)20%。

這道限價(jià)令，當(dāng)時(shí)引起了一些爭(zhēng)議，因?yàn)?個(gè)月內(nèi)不能漲超10%與同一棟住宅均價(jià)相差幅度不宜超過(guò)20%，怎么看都像是在鼓勵(lì)漲價(jià)。

但今天出臺(tái)的限價(jià)令，態(tài)度明確且誠(chéng)懇，就是要維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，同一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，一年內(nèi)不能漲價(jià)，半年內(nèi)不能降價(jià)，超過(guò)時(shí)間限制后，漲幅不能超過(guò)3%，下跌不受約束。

力度可以說(shuō)非常強(qiáng)，唯一的不足是，二手房?jī)r(jià)格不受限制。

東莞之所以接二連三被調(diào)控，還被住建部約談，就是因?yàn)檫@里的樓市太火爆了。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，東莞2020全年房?jī)r(jià)上漲了41%，領(lǐng)跑全國(guó)。

虎門(mén)、長(zhǎng)安、萬(wàn)江、樟木頭、松山湖等多數(shù)片區(qū)，漲幅甚至比深圳還猛。長(zhǎng)安個(gè)別樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)登上了4萬(wàn)，松山湖已經(jīng)有7萬(wàn)的樓盤(pán)出現(xiàn)，6萬(wàn)以上的樓盤(pán)更是尋常得很。

此外，4月8日被住建部約談的5個(gè)城市（東莞、廣州、寧波、合肥、南通）2016年到2021年1季度土地成交樓面價(jià)、土地溢價(jià)率、商品住宅成交均價(jià)和成交套數(shù)。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，東莞過(guò)去幾年土地價(jià)格上漲88.91%，土地溢價(jià)率高達(dá)267.46%，房?jī)r(jià)上漲了106.38%。

前兩個(gè)數(shù)據(jù)是最有一個(gè)數(shù)據(jù)的因，最后一個(gè)數(shù)據(jù)是前兩個(gè)數(shù)據(jù)的果。地價(jià)接近翻倍，房?jī)r(jià)焉能不翻倍？

同時(shí)我們也能看到，被點(diǎn)名的其他四個(gè)城市，除合肥外，土地價(jià)格都上漲了不少。房?jī)r(jià)方面，東莞漲幅第一，廣州第二，都翻倍了。合肥、寧波與南通房?jī)r(jià)漲幅都在50%以上。

如此漲幅，焉能不被約談。

在被約談后，廣州、寧波、合肥、南通均給政策打了補(bǔ)丁，東莞今天的補(bǔ)丁也來(lái)了。

不打補(bǔ)丁確實(shí)不行。君不見(jiàn)，在被約談后，東莞新房依舊非常火熱，幾天前開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)象府被秒光。另一個(gè)號(hào)稱(chēng)東莞版“深圳灣1號(hào)”的鵬瑞·天玥廣場(chǎng)，備案的價(jià)格區(qū)間約在4.2萬(wàn)元/平方米至5萬(wàn)元/平方米。甚至有傳言說(shuō)，要求客戶(hù)繳納50萬(wàn)~100萬(wàn)元茶水費(fèi)，才能通知購(gòu)房。隨即東莞市住建局約談該開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人，敦促其自覺(jué)規(guī)范銷(xiāo)售行為。

可見(jiàn)，這些火熱的城市，不用鐵腕手段，根本控制不住。

在限價(jià)令作用下，東莞新房預(yù)計(jì)會(huì)回歸平穩(wěn)，但二手房估計(jì)依舊難以控制。東莞后續(xù)還需要追加對(duì)二手房的調(diào)控，才能真正控制住這片火熱的市場(chǎng)。

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