樓市話山論見：近30年少生1億多人，未來樓市誰來接盤？

對近六十年出生人口統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，近30年（即1990到2019年）比上一個(gè)30年少生1.42億人，按照推算，兩年后退休洪峰即將到來。

退休高峰將至，未來樓市誰接盤？

“低生育率”、“少子老齡化”等問題日益引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。那么，我國近幾十年出生人口變化趨勢如何？根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局歷年數(shù)據(jù)，對近六十年出生人口統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，近30年（即1990~2019年）比上一個(gè)30年少出生1.42億人口，按照推算，兩年后退休洪峰即將到來。出生人數(shù)的減少反映人口結(jié)構(gòu)的變化，將對養(yǎng)老金、住房需求、勞動(dòng)力市場等方方面面帶來深刻的影響。

過去30年少生1.42億人

數(shù)據(jù)顯示，近60年中，上世紀(jì)60年代出生的人口最多，達(dá)到了23908.9萬人。其中，在三年困難時(shí)期（1959年~1961年）中的1960年和1961年，我國出生人口數(shù)量處在低谷，分別只有1402萬人和1200萬人。不過三年困難時(shí)期一結(jié)束，出生人口迎來大反彈，1962年達(dá)到了2451.3萬人，是上一年的兩倍多；到1963年，我國出生人口總量高達(dá)2934萬人，出生率高達(dá)43.6‰，均創(chuàng)下了新中國成立以來的新高。此后幾年，雖然出生人口從最高峰略有回落，但是整個(gè)60年代，每年出生人口都超過了2500萬人。這個(gè)高峰期一直持續(xù)到1973年。其后數(shù)年，出生人口持續(xù)回落，1976年到1979年，年出生人口都在2000萬人以下。整個(gè)70年代的出生總?cè)丝跒?1666.3萬人，比60后少了2242.6萬人。

進(jìn)入到80年代，大量55后、60后相繼進(jìn)入婚育階段，出生人口數(shù)量迎來一個(gè)次高峰，從1981年開始一直到1997年，年出生人口一直穩(wěn)定在2000萬以上。其中1986年到1991年，年出生人口都超過了2200萬，1987年達(dá)到了2508萬，是這一波嬰兒潮的峰頂。整個(gè)80年代，總共出生人口高達(dá)22090萬人，雖然比60后少了1819萬人，但比70后多了423.7萬人。相比之下，90年代后，出生人口整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，尤其是1998年跌破2000萬大關(guān)后，此后20多年，我國年出生人口一直低于2000萬。整個(gè)90年代，出生人口為20849.8萬人，比80后少了1240.2萬人。

進(jìn)入到新世紀(jì)后，出生人口繼續(xù)減少，00后合計(jì)為16258.3萬人，比90后少了4591.5萬。進(jìn)入到2010年代，我國先后實(shí)施了單獨(dú)二孩和全面二孩的計(jì)劃生育政策后，出生人口經(jīng)歷微升后又繼續(xù)下降，2019年出生人口為1465萬人，首次跌破1500萬大關(guān)，僅為1963年的一半。數(shù)據(jù)顯示，10后合計(jì)為16306萬人，僅比00后多47.7萬人。如果將30年當(dāng)作一個(gè)世代，則20世紀(jì)的90~21世紀(jì)的10后世代，比20世紀(jì)的60-80后世代少出生了1.42億人。

退休高峰兩年后到來，各地爭搶年輕人

出生人口的變化，也將影響到包括退休養(yǎng)老金平衡、住房需求、勞動(dòng)力市場、教育等在內(nèi)的方方面面。

這其中，從歷年的出生人口來看，由于1962年后，我國進(jìn)入到長達(dá)十多年的出生人口高峰期，因此最晚在兩年后我國即迎來退休高峰期，尤其是1963年出生人口高達(dá)2934萬人，其后兩年平均也達(dá)到了2700萬人，這三年出生高峰導(dǎo)致的退休高峰，將對目前我國養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的財(cái)務(wù)平衡形成第一輪較大的考驗(yàn)。

近期公布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出，實(shí)現(xiàn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)全國統(tǒng)籌，實(shí)施漸進(jìn)式延遲法定退休年齡。發(fā)展多層次、多支柱養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。另一方面， 90~10后人口的減少，也意味著新的青年勞動(dòng)力在減少，整體的勞動(dòng)年齡人口在不斷增長。有研究表明，1985～2018年間，全國勞動(dòng)力人口（包括學(xué)生）的平均年齡從32.2歲上升到了38.4歲。因此，如何吸引、留住年輕人也成為各地近年來發(fā)力的重點(diǎn)，各大城市、各地均紛紛出臺引才計(jì)劃，以期留住人才、留住年輕人。

其中，自2020年12月14日以來，包括廣州、蘇州在內(nèi)的多個(gè)大城市密集推出戶籍改革政策，放寬落戶門檻。這其中，福州更是成為東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)中第一個(gè)零門檻落戶的省會(huì)城市。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)對第一財(cái)經(jīng)分析，各地爭相吸引年輕人、吸引人才一個(gè)重要背景就是人口老齡化。在低生育率、人口老齡化、勞動(dòng)年齡人口占比下滑的情況下，一二線城市都在抓緊吸引外來人口尤其是年輕人落戶。青年人才是消費(fèi)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的主體，有年輕人的城市才有未來。

在省域?qū)用妫?020年12月31日，山東省人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍管理制度改革促進(jìn)城鄉(xiāng)融合區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的通知，提出全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，實(shí)行經(jīng)常居住地登記戶口制度。遼寧近期公布的十四五規(guī)劃建議表示，要有效引導(dǎo)域外人口流入，遏制人口總量下降態(tài)勢。增強(qiáng)對年輕人群的吸引力，努力改善人口結(jié)構(gòu)。黑龍江的十四五規(guī)劃建議提出，要建立健全拴心留人政策體系，留住適齡勞動(dòng)資源，增加勞動(dòng)力有效供給。

誰來當(dāng)樓市接盤俠

隨著人口結(jié)構(gòu)的巨變，廣受關(guān)注的房地產(chǎn)市場或許也將迎來巨變。

根據(jù)貝殼研究院日前發(fā)布的《2020新青年居住消費(fèi)趨勢報(bào)告》，通過對2017年~2020年購房行為情況的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，80后仍是購房主力，但購房占比呈現(xiàn)逐年下降趨勢，目前80后購房行為多以改善型換房為主，更追求居住品質(zhì)。90后正是組建家庭、結(jié)婚生子階段，購房目的多以剛需為主。

當(dāng)前，80后為置換會(huì)賣掉首套房產(chǎn)，而90后會(huì)為剛需“接盤”，以保證存量房市場的流通性。只有新人群不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場，才能保持市場的流通性。由于00后比90后少了4591萬人，比80后少了5831.7萬人。當(dāng)前00后已經(jīng)逐漸進(jìn)入到勞動(dòng)力市場，幾年后即將進(jìn)入到婚育階段。這也意味著今年后，為剛需“接盤”的數(shù)量也越來越少。在這種情況下，不同地區(qū)、不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊、不同戶型的房子也將出現(xiàn)分化。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財(cái)經(jīng)分析，人口變化對于未來房地產(chǎn)影響主要會(huì)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面房地產(chǎn)增量市場的規(guī)模大概率會(huì)不斷縮減，即商品房銷量緩步減少是個(gè)大趨勢；另一方面青年人口會(huì)不斷向大中城市集聚，大城市集聚效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，奠定了熱點(diǎn)一二線城市未來房地產(chǎn)市場需求增長的基礎(chǔ)。

前述貝殼研究院的報(bào)告也顯示，當(dāng)前新青年（這里的新青年即為90后，下同）人口流出以三四線城市為主。城市化進(jìn)程加劇城市間分化，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的三四線城市人口流失嚴(yán)重。外流的人口大多會(huì)選擇一線及新一線城市。主要原因是這些城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對雄厚，就業(yè)機(jī)會(huì)多且相對公平競爭，新青年為了獲得更好的勞動(dòng)報(bào)酬，無疑會(huì)將這些城市作為首選項(xiàng)。在這種情況下，一些人口外流、住房供應(yīng)較大的三四線城市，住房需求也會(huì)隨之萎縮，存量房的流動(dòng)性和價(jià)值都受到很大影響，未來類似鶴崗、阜新等出現(xiàn)”白菜價(jià)”房子的城市也會(huì)越來越多。

近日，由國家衛(wèi)健委直屬事業(yè)單位中國人口與發(fā)展研究中心主辦期刊《人口與健康》2020年第12期刊發(fā)了一篇題為《城市化、低生育率與人口負(fù)增長》的文章分析，（由于）新生人口無法填補(bǔ)老齡化和勞動(dòng)力人口流失，造成非核心區(qū)域的鄉(xiāng)村與城市人口收縮。大城市對青年人口的‘虹吸效應(yīng)’導(dǎo)致鄉(xiāng)村與落后地區(qū)遭受更嚴(yán)重的老齡化挑戰(zhàn)，這是周邊國家的現(xiàn)實(shí)案例，也是我國正在經(jīng)歷的現(xiàn)實(shí)。即使在大城市內(nèi)部，不同板塊、不同配套的房子走勢也會(huì)出現(xiàn)明顯差異。高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)集聚的新城區(qū)，集聚了大量的年輕人口，未來這些區(qū)域會(huì)更看好，相比之下，產(chǎn)業(yè)缺乏、年輕人少的區(qū)域，發(fā)展會(huì)相對緩慢。

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