樓市話山論見：房產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)十度春秋

房地產(chǎn)稅已經(jīng)連續(xù)10年成為“房地產(chǎn)年度關(guān)鍵熱詞”，各種建議也層出不窮。從主流認(rèn)同的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)稅未來(lái)的作用一是幫助一些城市逐漸擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，二是從根本上遏制投資炒作房產(chǎn)，三是針對(duì)不同人群要有顯著區(qū)別。熱點(diǎn)城市買到一套房頓變 “千萬(wàn)富翁”——這種超級(jí)紅利讓剛剛過(guò)去的2020年的深圳、杭州等城市房?jī)r(jià)和搶房、打新、代持異?；鸨?。針對(duì)一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近期發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》建議，在這些城市率先加快房地產(chǎn)稅試點(diǎn)開征，爭(zhēng)取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的開征建議，再次引發(fā)社會(huì)關(guān)切。從2011年1月27日國(guó)務(wù)院同意在部分城市對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)至今日，重慶征收房產(chǎn)稅的政策已經(jīng)實(shí)施了10年，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎么樣的效果，引人關(guān)心。稅收是調(diào)節(jié)分配很重要的工具，實(shí)際上，政府收取房產(chǎn)稅后，是把它重新支出到一些有需求的地方去，如建設(shè)保障性住房。

10年征收房產(chǎn)稅對(duì)于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，到底分量幾何？記者找到了時(shí)任重慶市市長(zhǎng)黃奇帆于2014年發(fā)表的一篇文章，這篇名為《推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的思考與實(shí)踐》文章中說(shuō)，重慶在中央支持下開展了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，探索持有環(huán)節(jié)征稅，收到了四重功效：有效調(diào)控房?jī)r(jià)，2010-2013年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲50%，重慶僅漲了20%；促進(jìn)了房產(chǎn)戶型合理化，高檔住宅成交面積占比由試點(diǎn)前的9.2%降到了2.8%；抑制投機(jī)性購(gòu)房，減少住房空關(guān)；有助于地方政府形成穩(wěn)定稅源，將來(lái)房產(chǎn)稅還可以作為土地出讓金的替代稅種，使地方稅收體系更趨完善。“房地產(chǎn)稅也是通過(guò)政府這只‘有形的手’來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)‘這只無(wú)形的手’所產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，包括收入分配不均衡以及對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，不讓房?jī)r(jià)無(wú)限地往上跑，這也是在開發(fā)商和消費(fèi)者之間做的一個(gè)調(diào)節(jié)?！蹦壳碍h(huán)境改善、公共服務(wù)等需求大幅度提升，城市從“外延式擴(kuò)張”逐步向“內(nèi)涵式”發(fā)展轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)稅不一定能抑制房?jī)r(jià)上漲，但它是讓城市乃至國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)很重要且有效的保障之一。

關(guān)于房地產(chǎn)稅立法和改革，全國(guó)兩會(huì)和全國(guó)人大常委會(huì)議都多次提及，從一開始“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”到“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，再到“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，政府決策一直在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。去年8月，財(cái)政部科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅立法作為打造長(zhǎng)效機(jī)制的一部分勢(shì)在必行，但中國(guó)的房地產(chǎn)稅很難照搬美國(guó)等國(guó)家的房地產(chǎn)稅模式，目前大家爭(zhēng)論得比較多的一個(gè)問(wèn)題是如何設(shè)置免征額。

重慶房產(chǎn)稅10年多次調(diào)整

10年前的2011年1月27日，是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的日子，也是重慶市政府發(fā)布《關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》的日子。重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。這其中的高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含）以上的住房。

在征收稅率方面，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。同重慶一起在2011年1月開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海，適用稅率暫定為0.6%，征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房。試點(diǎn)兩年后的數(shù)據(jù)顯示，重慶高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比，由9.2%降為2.2%。2016年年底，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)突然火熱起來(lái)?！爸貞c連續(xù)兩周新房成交超萬(wàn)套”、炒房客“打飛的赴渝炒房”的消息火爆各大社交平臺(tái)。對(duì)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的異常和 “炒房”牟利現(xiàn)象，2017年1月１３日，重慶市對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了調(diào)整，根據(jù)調(diào)整后的房產(chǎn)稅政策，在重慶同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的“三無(wú)”人員征收房產(chǎn)稅的范疇從二套房調(diào)整為首套房。

除了調(diào)整征收對(duì)象外，近幾年來(lái)，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)還會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)走勢(shì)，上調(diào)主城區(qū)房產(chǎn)稅起征點(diǎn)。2011年至今，重慶市已先后8次調(diào)高主城區(qū)高檔住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，起征點(diǎn)價(jià)格在近10年內(nèi)翻了一番。2011年為9941元/平方米，2012年為12152元/平方米，2013年為12779元/平方米，2014年為13192元/平方米，2017年為13941元/平方米，2018年為15455元/平方米，2019年為17630元/平方米，2020年為19587元/平方米。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2020年，重慶新房均價(jià)最高的一個(gè)月是1月份，為12005元/平方米。這也意味著大部分的住宅交易價(jià)格都落在起征價(jià)格之下，無(wú)需納稅。

一位研究重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)20年的分析師在接受記者采訪時(shí)表示，由于重慶房產(chǎn)稅針對(duì)的是一些高端住宅和外來(lái)的購(gòu)房人群，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫成分較少，大多數(shù)購(gòu)房者主要以居住為主，高端物業(yè)占比也不多，以及近幾年來(lái)“限墅令”的出臺(tái)，征收房產(chǎn)稅對(duì)于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小。上述分析師認(rèn)為，當(dāng)時(shí)重慶出臺(tái)房產(chǎn)稅，一是為了控制高端物業(yè)的量，打擊投機(jī)行為；二是當(dāng)時(shí)重慶房?jī)r(jià)上漲較快，無(wú)論是供應(yīng)量還是需求量都很旺盛，地方政府怕整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲得太快，對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)者和居民有影響，所以出臺(tái)了房產(chǎn)稅政策，這個(gè)是一個(gè)預(yù)防性的政策。重慶出臺(tái)的房產(chǎn)稅是調(diào)控型房產(chǎn)稅，試點(diǎn)的作用是讓老百姓參與進(jìn)來(lái)，然后發(fā)現(xiàn)在試行過(guò)程中的一些問(wèn)題，便于及時(shí)調(diào)整。

它有調(diào)控的性質(zhì)，同時(shí)也讓大家形成一個(gè)預(yù)期，讓老百姓知道這個(gè)房地產(chǎn)稅不是假的，是真的，它未來(lái)會(huì)來(lái)的。要避免開征引起市場(chǎng)過(guò)度恐慌

稅收制度改革歷來(lái)是一項(xiàng)牽一發(fā)動(dòng)全身的制度安排，并非短期內(nèi)就能一蹴而就，房地產(chǎn)稅更是如此，首先需要明確它的作用。

中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、人大國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅的作用主要不是抑制房?jī)r(jià)，而是通過(guò)房地產(chǎn)稅豐富和增加地方的主稅種，為地方提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)?！爸笥行┏擎?zhèn)化水平很高、土地財(cái)政要退出的城市可能會(huì)開通房地產(chǎn)稅，因?yàn)樗a(bǔ)足提供有關(guān)公共產(chǎn)品的稅源?！?/span>2011年，況偉大對(duì)北京市1040名城鎮(zhèn)住房所有者進(jìn)行了“房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響”的調(diào)查問(wèn)卷，在住房所有者特征基礎(chǔ)上考察了房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。研究發(fā)現(xiàn)，若不考慮房地產(chǎn)稅開征與住房所有者特征的相互作用，開征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用有限。“隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和完成，一些一線城市城鎮(zhèn)化完成以后，土地出讓收入占其地方財(cái)政收入比重比較低了。為了維持地方政府繼續(xù)提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，需要有新增的稅源，那么房地產(chǎn)稅就可以作為地方的主稅種，滿足地方公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的需求?！睕r偉大表示。

以前在快速工業(yè)化驅(qū)動(dòng)的城市化過(guò)程中，是通過(guò)土地財(cái)政來(lái)維持城市快速工業(yè)化并向外發(fā)展。但隨著目前城市化逐漸達(dá)到一個(gè)相對(duì)的峰值，未來(lái)可能無(wú)法維持城市高速運(yùn)轉(zhuǎn)。借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)發(fā)展階段，通過(guò)對(duì)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅如房地產(chǎn)稅，這是政府提供包括交通、環(huán)境、治安等公共服務(wù)的一個(gè)支持。“征收房地產(chǎn)稅是一個(gè)事關(guān)未來(lái)、事關(guān)每一位老百姓高品質(zhì)生活的重要事情?！?/span>根據(jù)政策規(guī)定，重慶征收的個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。

據(jù)新華社2013年報(bào)道，房產(chǎn)稅在約束高端住房消費(fèi)的同時(shí)，對(duì)調(diào)節(jié)收入分配也具有積極作用。按照房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案測(cè)算，重慶近期年度稅源總量超過(guò)1億元。這些房產(chǎn)稅收入已全部用于公租房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生是強(qiáng)烈呼吁開征房地產(chǎn)稅的其中一位學(xué)者，2017年11月，華生建議廢除住房公積金制度、全面推行房地產(chǎn)稅，他表示，“中國(guó)的稅費(fèi)和社會(huì)保障的費(fèi)用都太高，特別是民意稅率過(guò)高，民意稅率過(guò)高，很多人并沒(méi)有遵守，全面清理稅費(fèi)是必要的?！?/span>

目前我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的制度還需要完善。征稅規(guī)則、地方稅還是全國(guó)稅，還是地方與中央分成稅，以及稅率、稅基、免征面積等問(wèn)題，還需要深入討論。“目前全球有很多國(guó)家征收房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，但是執(zhí)行的制度都不一樣，有的是全國(guó)統(tǒng)一，有的是分層分城施策?！?/span>

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可能在“十四五”期間出臺(tái)。他認(rèn)為，“十四五”期間是房地產(chǎn)稅開征的最好時(shí)機(jī)，理由是：一、房產(chǎn)稅開征已經(jīng)得到了民意的廣泛支持；二、具備開征房地產(chǎn)稅的條件，尤其是對(duì)于家庭的第三套住房征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)非常成熟；三、國(guó)家近段時(shí)期大談“健全地方稅、直接稅體系”，這顯然是在為開征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格而言，短期影響很大，因?yàn)榇蠹铱只拧ｉL(zhǎng)期影響則不大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格取決于貨幣發(fā)行量、房地產(chǎn)供應(yīng)量與經(jīng)濟(jì)周期。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院建議，開征房地產(chǎn)稅具有多重意義，應(yīng)系統(tǒng)謀劃并切實(shí)推進(jìn)?！坝腥藫?dān)心開征房地產(chǎn)稅會(huì)引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于這些我們也有足夠的方案去應(yīng)對(duì)?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛建議，建立房地產(chǎn)稅開征的適應(yīng)性預(yù)期，避免房地產(chǎn)稅開征引起市場(chǎng)過(guò)度恐慌；凝聚開征房地產(chǎn)稅的最大共識(shí)，明確房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展的重大意義；建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵(lì)約束機(jī)制。

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