樓市話山論見：預(yù)測一下未來一二、三四線城市房價到底能夠回調(diào)到多少？

在過去的2020年的整整一年里，房價走勢就一直非常低迷，也讓人們看到的房價下跌的希望。但是很多看漲房價的人認為，房價就不可能下跌，就算是2008年經(jīng)濟危機時，房價也只是經(jīng)歷的短暫下跌就又漲了回來。另外在2014年和2015年時，在大家都不看好房價時，房價又走出了翻倍大行情。所以這些看漲房價的人認為，雖然目前房價走勢有所低迷，但是也只是短暫回調(diào)而已，房價以后還是會很快漲回來。就比如北京師范大學(xué)教授*潘，他們認為現(xiàn)在房價還不高，買不起房子是個人原因，未來房價還會繼續(xù)上漲，北京未來房價可以漲到80萬元/平方米。但是現(xiàn)在根據(jù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策和目前住房資源的供需關(guān)系，現(xiàn)在的房價真的已經(jīng)非常高了，并且也看不到了房價還能繼續(xù)大漲的基礎(chǔ)。隨著住房慢慢回歸居住屬性、“房住不炒慢慢深入人心”之后，目前虛高的房價肯定會慢慢回歸合理水平。那么，未來房價如果下跌，一線跌到20000元/平方米，二線9000元/平方米，三四線4000元/平方米，有這種可能性嗎？咱們一起來看一看。

首先是一線城市房價下跌到20000元/平方米。現(xiàn)如今一線城市還是只有4個：北京、上海、廣州和深圳，目前這4個城市的房價除去廣州之外，基本上都在6萬元/平方米以上，很多市區(qū)樓盤的房價都在十幾萬一平方米左右?？梢钥闯觯@4個一線城市的房價確實非常高，特別是北京和深圳，這兩個城市的房價收入比已經(jīng)超過了30，已經(jīng)屬于嚴(yán)重偏高的水平。而從2016年9月份國家開始調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)之后，這4個一線城市樓市被調(diào)控的力度都非常大。特別是北京和深圳，在2017年房價都隨即出現(xiàn)了不小幅度的回調(diào)，而北京房價由于調(diào)控政策一直沒有放松，所以這些年來北京房價走勢一直穩(wěn)定地慢慢回調(diào)，特別是2020年北京房價又出現(xiàn)不小回調(diào)。而深圳的房價在2017年回調(diào)之后，后面深圳樓市由于廢止了“豪宅稅”，導(dǎo)致深圳樓市又開始炒作起來，直到2020年炒作有嚴(yán)重起來，房價也快速上漲起來。當(dāng)然，深圳樓市最終又面臨調(diào)控政策的收緊，未來幾年，深圳房價將出現(xiàn)回調(diào)。

而對于上海和廣州的樓市，房價雖然非常高，但是調(diào)控政策一直收得也比較緊，樓市炒作現(xiàn)象也不是很嚴(yán)重。上海的房價有著人口經(jīng)濟的支撐，房價走勢也穩(wěn)定一些，所以未來想繼續(xù)下跌也有點困難。而廣州現(xiàn)在的房價還算是比較低的，是四個一線城市中房價最低的城市，目前廣州的房價均價在3萬到4萬元之間，房價差距很大，天河房價甚至能達到8萬甚至10萬以上，花都的房價甚至低于2萬。所以廣州的房價就有20000元/平方米的價格，只是地理位置不好而已。其實根據(jù)目前一線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和人口流入水平以及住房的供需關(guān)系來看，未來一線城市的住房需求還會隨著人口增加而繼續(xù)增加。作為我們國家發(fā)展的最好的城市，這些一線城市的房價未來想跌回20000元/平方米概率非常低。因此，很多人在前往這些一線城市工作之前，一定要考慮好這些城市房價，買房確實非常困難。

然后是二線城市房價跌到9000元/平方米。我們國家現(xiàn)在有45個二線城市，雖然現(xiàn)在有了新一線城市說法，其實還是以前的二線城市。在這45個城市中的省會城市中，目前房價最低的城市就要數(shù)長沙和沈陽，現(xiàn)在長沙的平均房價就低于10000元/平方米，所以目前長沙的房價已經(jīng)符合要求了。而在其他的二線省會城市中平均房價都已經(jīng)破萬，像廈門、杭州、南京等城市已經(jīng)非常高了。還有珠三角和長三角區(qū)域的二線城市的房價也都非常高，而且目前還在繼續(xù)上漲。在筆者看來，二線城市是我們國家未來房價上漲空間最大的城市，這些城市的房價隨著人口不斷流入房價還會繼續(xù)上漲，所以想跌回9000元/平方米的價位也非常難。根據(jù)著名經(jīng)濟學(xué)家李迅雷預(yù)測的那樣，現(xiàn)在人口的流動已經(jīng)從“農(nóng)村流向城市”轉(zhuǎn)變成了“小城市流向大城市”，而現(xiàn)在一線城市的生活壓力已經(jīng)很大了，現(xiàn)在很多更愿意選擇自己家鄉(xiāng)的省會城市或者發(fā)展得好的城市工作生活。就比如湖北的武漢、河南的鄭州和洛陽、山東的青島和濟南、江蘇南京和江蘇等等，這些城市，這些城市最近這些年的發(fā)展速度非?？?。因此這些城市隨著人口的不斷流入，房價也會因為住房需求增加而慢慢上漲。在更重要的是，這些城市的樓市泡沫應(yīng)該比一線城市和三四線城市的樓市少一些，是目前城市中房價相對比較合理的了。

最后是三四線城市房價回到4000元/平方米。在筆者看來，對于那些經(jīng)濟不發(fā)達、人口不斷流失、和資源不斷萎縮的三四線城市的房價，未來大概率會回到4000元/平方米。因為這些城市的樓市泡沫比很多二線城市的樓市泡沫大很多，二線城市的房價還有著人口、經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的支撐，而這些三四線城市的房價有什么支撐呢？什么都沒有，并且這些城市的房價也不低。比如很多經(jīng)濟不發(fā)達的小縣城房價都在七八千元每平方米左右，個別樓盤房價也突破了萬元大關(guān)，這樣的房價可能比周邊的省會城市的一些郊區(qū)樓盤的價格還高。因此，目前這些三四線城市的樓市泡沫非常大，房價嚴(yán)重偏離了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨健ｋS著棚改貨幣化安置政策的結(jié)束，這些三四線城市的樓市也就失去了大量資金流入和大量的購買力極強的拆遷戶。在這之后，大部分三四線城市的樓市也就是失去了最后的支撐點。隨著人口的不斷流出，人們會越來越不看好三四線城市的房價，三四線城市的房子也會越來越難賣了。當(dāng)人口流出到一定程度時，一些三四線城市的房子肯定會出現(xiàn)賣不掉也租不出去的境況，到那時，三四線城市的房價就會一路下跌了，下跌到4000元/平方米應(yīng)該會是一個很簡單的事情。

就如現(xiàn)如今的阜新、鶴崗和玉門一樣，現(xiàn)在像東北三省和四川、云南等省份的一些三四線城市的樓市也慢慢出現(xiàn)了這種情況。所以對于這3個預(yù)測，應(yīng)該就只有三四線城市房價會跌回4000元/平方米這一個預(yù)測會實現(xiàn)。

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