樓市話山論見：紅檔”房企不得拿地 樓市調(diào)控和“三道紅線”掛鉤

成都樓市的調(diào)控升級(jí)了。3月22日，成都市官方部門發(fā)布了相關(guān)文件，從土地、住房交易、金融等多個(gè)方面進(jìn)行了新的調(diào)控。其中，“紅檔房企”無法在成都拿地，且中心城區(qū)商品住宅用地全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。市場(chǎng)方面，成都將“網(wǎng)紅盤”的限售期限從3年延長(zhǎng)至了5年，且法拍房也需要遵循相關(guān)的限購限售規(guī)定。此外，成都會(huì)針對(duì)熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤的二手住房發(fā)布二手住房成交價(jià)格參考機(jī)制。

不過，記者了解到，雖然一直未有官方消息，但業(yè)內(nèi)已經(jīng)多次傳出“三道紅線”自2020年8月份開始在重點(diǎn)房企試點(diǎn)，于2021年開始全行業(yè)推行。盡管房地產(chǎn)調(diào)控頻發(fā)，但成都是首次將樓市調(diào)控與房企的“三道紅線”進(jìn)行聯(lián)系。

“紅檔房企”無法參與土拍

3月22日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，新政共有16條內(nèi)容。文件顯示，相關(guān)調(diào)控是為了堅(jiān)決貫徹“房住不炒”，促進(jìn)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)保持生活成本競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)高品質(zhì)生活宜居地，增強(qiáng)居民幸福感和獲得感。

首先，成都從對(duì)住宅用地的供應(yīng)做出了調(diào)整。文件顯示，增加住宅用地供應(yīng)，2021年度全市住宅用地供應(yīng)總量增長(zhǎng)20%以上。同時(shí)，中心城區(qū)商品住宅用地嚴(yán)格執(zhí)行集中公告、集中出讓，切實(shí)穩(wěn)定地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期。

值得關(guān)注的是，成都將加強(qiáng)對(duì)于土地競(jìng)買主體的資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”、存在重大失信行為的競(jìng)買人，不得參與成都的土地競(jìng)拍。這則規(guī)定意味著“剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1”的紅檔房企無法在成都拿地。

“三道紅線”的設(shè)置是為了防止房企出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。若以2020年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為指標(biāo)來看，在銷售額較高的50家房企內(nèi)，約有14家為紅檔房企。不過，自2020年8月份“三道紅線”的消息傳出后，房企已在積極降負(fù)債。

同時(shí)，成都還深化了房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，中心城區(qū)商品住宅用地全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。

“相關(guān)調(diào)控有利于將高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商擠出市場(chǎng)，加強(qiáng)開發(fā)商降杠桿的意愿。預(yù)計(jì)未來限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)也將成為常態(tài)，房企的利潤(rùn)空間也會(huì)面臨售價(jià)和成本的雙重壓力。這項(xiàng)調(diào)控有利于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、融資成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍競(jìng)爭(zhēng)熱度和土地的溢價(jià)率?！必悮ぱ芯吭撼啥挤衷涸洪L(zhǎng)付躍華如此認(rèn)為。

“網(wǎng)紅盤”限售期限延長(zhǎng)

除了針對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控加碼之外，成都還對(duì)住房交易市場(chǎng)進(jìn)行了相關(guān)的調(diào)整。文件顯示，登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購商品住房銷售期限由3年延長(zhǎng)至5年。

此外，依據(jù)合同規(guī)定方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購、限售政策的規(guī)定。這兩項(xiàng)調(diào)控意味著成都的搶手樓盤限售期限延長(zhǎng)，且法拍房的限購限售同樣從嚴(yán)。

另外一點(diǎn)值得關(guān)注的是，成都緊跟深圳的步伐，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。在2021年2月份，深圳發(fā)布了同樣的調(diào)控機(jī)制并已開始實(shí)施。目前，深圳的具體操作方法是相關(guān)部門在研究調(diào)查的基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并定期在官方網(wǎng)站等平臺(tái)上發(fā)布。值得關(guān)注的是，調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的作用“立竿見影”，新政后的深圳二手住房2月份的網(wǎng)簽量環(huán)比1月份下降超過40%。

目前，成都在先期對(duì)熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤的二手住房實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價(jià)格，并定期在官方網(wǎng)站等平臺(tái)發(fā)布。

加強(qiáng)金融監(jiān)管

進(jìn)入2021年以來，多地發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行嚴(yán)格的管控。同時(shí)，嚴(yán)禁經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等貸款流入樓市。文件顯示，成都則同樣要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款各項(xiàng)管理要求。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格審查貸款人個(gè)人信息的真實(shí)性，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此外，成都還加強(qiáng)了對(duì)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管。文件顯示，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、自媒體及個(gè)人等各類市場(chǎng)主體的監(jiān)管。嚴(yán)厲打擊惡意炒作、發(fā)布虛假廣告、借名買房、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法處理。

信貸方面，熱點(diǎn)區(qū)域和高價(jià)房源降溫是重點(diǎn)。二手房成交參考價(jià)將作為銀行房貸的重要參考，購房者的首付總金額將會(huì)受到一定影響。

除此之外，成都還加大了住房保障力度，采取公租房實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)戶籍的住房和收入“雙困”家庭“應(yīng)保盡?！薄３啥歼€在穩(wěn)步推行裝配式建筑和綠色建筑，全市新取得建設(shè)用地居住建筑工程項(xiàng)目原則上全面推行裝配式建設(shè)方式和綠色建筑要求。

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