樓市話山論見：小產(chǎn)權房也并非“無藥可醫(yī)”

新華社北京6月30日電 中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央全面深化改革委員會主任習主席6月30日下午主持召開中央全面深化改革委員會第十四次會議并發(fā)表重要講話。

會議指出，深化農(nóng)村宅基地制度改革，要積極探索落實宅基地集體所有權、保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權的具體路徑和辦法。對政策敏感的人一眼就看出來重磅內(nèi)容，那就是小產(chǎn)權房要合法了！指出符合規(guī)劃的小產(chǎn)權房即將合法化了，這個合法就是指的使用權的國家登記。

其實，一周之前的6月23號，新華社就發(fā)表了文章：《整治小產(chǎn)權房考驗政府智慧》，這是國家級媒體新華社首次對小產(chǎn)權房的未來出路指出了建設性的看法。更早的一個月前，5月28日民法典正式通過了居住權的立法，并且沒有對居住權的受眾群體指出特定人群，其中對居住權的規(guī)定就是居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其生活居住的需要。民法典對居住的正式立法，就給小產(chǎn)權房的合法性給出了法律保障。

我們來看看昨天的中央全面深化改革委員會第十四次會議對小產(chǎn)權房是怎么說的：“深化農(nóng)村宅基地制度改革，要積極探索落實宅基地集體所有權、保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權的具體路徑和辦法?！?/p>

我們來分析一下昨天會議跟新華社文章的前后承接的聯(lián)系。

（1）“深化農(nóng)村宅基地制度改革”的提法，就是新華社文章指出的“：“小產(chǎn)權房問題，拖不過去、繞不過去，已經(jīng)到了必須解決的地步。解決小產(chǎn)權房問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現(xiàn)實，還要面向中國房地產(chǎn)市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復過去嚴厲而無用的老調(diào)”，就是“整治小產(chǎn)權房考驗政府智慧”。

（2）“要積極探索落實宅基地集體所有權、保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權”的提法，就是新華社文章寫到的”解決小產(chǎn)權房問題，根本上還是要進一步推進集體土地改革，使集體土地使用權能夠進入市場，和國有土地一樣，同地同權，在同一基礎上公平競爭”，就是把所有權、資格權、財產(chǎn)權這些處置、收益的權力能夠確權，跟國有土地同地同權。

（3）“適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權的具體路徑和辦法?！钡奶岱?，跟上面的三種權力對比（所有權，資格權，財產(chǎn)權），重點提出使用權的適度放過，也就是可以流通買賣，而具體的路徑和辦法就交給后面的具體職能部門去制定規(guī)則。

而使用權的提法，跟民法典提出的居住權基本一致，也就是居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其生活居住的需要。居住權的設立，前提是有清晰的所有權人，并且經(jīng)過所有權人同意，把居住權單獨轉讓給居住權人。以前的小產(chǎn)權房，之所以不合法，原因就是所有權不明確，另外只能轉讓給限定人群?，F(xiàn)在的居住權確，明確規(guī)定居住權人沒有限制，所以最關鍵的就是所有權人的確權。

昨天的中央全面深化改革委員會第十四次會議對宅基地的所有權的提法是：“要積極探索落實宅基地集體所有權、保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權的具體路徑和辦法?！憋@然，宅基地的所有權屬于集體所有，跟集體建設用地的所有權是相同的，所以只要經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體同意，就可以單獨確定居住權，那么就可以保障宅基地農(nóng)戶的資格權，同時讓農(nóng)民的房屋擁有財產(chǎn)權。

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