樓市話山論見：第二輪供地一線城市廣州流拍率驚人，后半年樓市是要下行嗎？

第二輪供地一線城市廣州流拍率驚人，后半年樓市是要下行嗎？

土地市場(chǎng)一向是地產(chǎn)行業(yè)的晴雨表。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)寒冬來(lái)臨，土地市場(chǎng)也難有熱度。

繼青島、濟(jì)南、成都、蘇州等城市之后，首個(gè)進(jìn)行第二批集中供地的一線城市廣州也涼涼收?qǐng)觥?/span>

9月26-27日為期兩天的第二批集中供地中，廣州共推出48宗地塊，總起拍金額約為1124億元，比首批集中供地增加約24.8%。但拍賣結(jié)果卻一日比一日更冷，最終僅成交23宗，平均溢價(jià)率僅為1.5%，總攬金約569.4億元，比4月份首批集中供地減少近337億，下滑幅度達(dá)到37.2%。

這次廣州供地流拍率更是驚人，首日達(dá)到33.3%，次日更高達(dá)70.8%，共計(jì)流拍25塊，占比達(dá)52.1%。

有專業(yè)業(yè)士指出，9月以來(lái)，蘇州、杭州、成都、重慶等熱門二線城市集中供地先后遇冷，流拍率較首批次有明顯提升，其背后原因主要系銷售去化預(yù)期回落導(dǎo)致房企拿地意愿不足，資金面持續(xù)趨緊導(dǎo)致拿地能力受限，兩者疊加影響下房企投資意愿跌至谷底。

除了明顯遇冷外，和其它城市一樣，廣州此次土拍的另一重大特點(diǎn)便是，國(guó)企央企唱主角，比首批集中供地時(shí)更甚。23宗成功出讓的地塊中有16塊由國(guó)企央企拿下，其中越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)均斬獲頗豐。

土地市場(chǎng)是影響房?jī)r(jià)的重要因素，如今土拍降溫是否會(huì)使得廣州樓市受到較大影響備受關(guān)注。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞表示，廣州樓市早已進(jìn)入橫盤期，9月以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)更是低迷，加上今年土地供應(yīng)量也較大，所以此次土拍降溫帶來(lái)的影響有限。

土拍遇冷背后

鑒于首批集中供地有違“穩(wěn)地價(jià)”的政策初衷，各城市紛紛在第二次土拍中對(duì)競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，廣州也不例外。

廣州第二批集中供地明確禁止“馬甲”，所有地塊最高溢價(jià)不超過15%，對(duì)市場(chǎng)較熱的南沙和換購(gòu)的兩宗地塊增加“限房?jī)r(jià)”要求，建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，要求海珠、南沙、黃埔地塊對(duì)外銷售首套房購(gòu)買者比例不低于50%。

同時(shí)嚴(yán)查企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源，規(guī)定競(jìng)買人在廣州市范圍內(nèi)競(jìng)買商品住宅用地從事房地產(chǎn)開發(fā)必須使用自有資金，且競(jìng)買人股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。一旦違規(guī)，將取消其中標(biāo)資格，且不予退還保證金。

有專業(yè)人士指出，購(gòu)地資金來(lái)源要求是自有資金，對(duì)于開發(fā)商的資金壓力很大，也是此次各地土拍遇冷的一個(gè)最主要原因。

“擴(kuò)充土地儲(chǔ)備已經(jīng)不是當(dāng)前多數(shù)房企的首要任務(wù)。大部分房企近期在土地市場(chǎng)已經(jīng)偃旗息鼓，轉(zhuǎn)為以保衛(wèi)企業(yè)現(xiàn)金流為主?！?/span>

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志也表示，房企對(duì)后市預(yù)期偏看淡，不敢在當(dāng)前售價(jià)基礎(chǔ)上寄予太多的漲價(jià)期望，因此在土地競(jìng)價(jià)上也很謹(jǐn)慎。

在此背景下，參與廣州此次土拍的企業(yè)數(shù)量及競(jìng)拍報(bào)價(jià)次數(shù)均明顯下降。今年4月的首批集中供地中，多個(gè)片區(qū)誕生了地價(jià)新紀(jì)錄，出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況，而本次成交的23宗地塊中共有18宗底價(jià)成交，僅有5宗地塊有溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率15%，另外四宗地塊的溢價(jià)率為0.3%、10%、9%、0.7%。

就參拍企業(yè)而言，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)指出，本輪報(bào)名房企總數(shù)量?jī)H20多家，且有報(bào)價(jià)的地塊報(bào)名房企均是個(gè)位數(shù)，而第一批次供地有多宗地塊報(bào)名房企均為兩位數(shù)。

這次參與競(jìng)拍的主要房企以中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠實(shí)、中鐵建地產(chǎn)、葛洲壩、粵海置地等央企國(guó)企為主。

鄧浩志表示，目前民營(yíng)房企普遍資金緊張，能有資金在當(dāng)前出手購(gòu)地的房企極為稀少。“這與土地是否優(yōu)質(zhì)無(wú)關(guān)，與價(jià)格是否合算也無(wú)關(guān)，而與企業(yè)是否有能力參與有關(guān)。央企、國(guó)企無(wú)疑在目前的市場(chǎng)更具有更大的資金優(yōu)勢(shì)?！?/span>

越秀地產(chǎn)是此次土拍中拿地金額最多的房企，接連以底價(jià)拿下番禺創(chuàng)新城暨南大學(xué)北側(cè)兩塊地，拿地金額分別為52.9億元、50億元，總金額約為103億元，。

在上半年的廣州首批集中供地中，作為廣州市屬國(guó)企的越秀地產(chǎn)也是最大贏家，當(dāng)時(shí)拿下8宗地塊，總拿地金額約為178億元。

在廣州首批集中供地中缺席的中海地產(chǎn)，在此次土拍中則是拿地宗數(shù)最多的房企，共攬入3宗地塊，分別為荔灣廣鋼新城地塊、海珠石溪村地塊和海珠江泰路50號(hào)地塊，除荔灣地塊溢價(jià)0.3%外，其它均以底價(jià)成交，總拿地金額約為99億元。

粵海置地雖然只拿了白云區(qū)白云新城一塊地，且以底價(jià)成交，但卻是此次土拍中總價(jià)最高的地塊，達(dá)到約101.9億元。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，有實(shí)力拿出百億來(lái)買項(xiàng)目的房企已經(jīng)不多了，前不久碧桂園服務(wù)收購(gòu)富力物業(yè)也才花了不到百億。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析稱，按照當(dāng)前的地樓比計(jì)算，拿地房企均有可見的盈利空間，印證在“逆市”之下現(xiàn)金流健康的企業(yè)將獲得更多的機(jī)會(huì)。

對(duì)樓市影響幾何

即便第二批集中供地遇冷，廣州樓市大概率不會(huì)受到太大影響。

有專業(yè)人士解釋稱，去年和今年上半年廣州已經(jīng)供應(yīng)了大量的土地，特別是在南沙、黃埔、增城，另外廣州大規(guī)模推進(jìn)舊改，也會(huì)帶來(lái)較大的供應(yīng)量，所以即使此次土拍遇冷也并不會(huì)對(duì)廣州后期的新房供應(yīng)帶來(lái)太大影響。

另有專業(yè)人士也表示，廣州第二批集中供地部分地塊流拍，除了減少土地出讓金的收益外，并無(wú)礙商品住宅的后市供應(yīng)。“不要忘記在二輪供地之前，廣州今年已成交的涉宅用地總建面已達(dá)934萬(wàn)平米，而廣州今年商品住宅的年均成交也就1000萬(wàn)平方米左右?！?/span>

除了供應(yīng)量充足外，廣州樓市早已進(jìn)入橫盤期也是此番不會(huì)受到此次土拍情緒影響的另一原因。

從去年10月到今年4月，廣州部分區(qū)域樓市升溫明顯，在此背景下，調(diào)控政策在如期而至。在經(jīng)歷了房貸收緊、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、嚴(yán)查首付貸來(lái)源、人才購(gòu)房收緊、增值稅免增年限延長(zhǎng)等調(diào)控舉措后，廣州樓市在5月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，成交量“大跳水”。

8月份，房?jī)r(jià)降溫收效甚微的廣州再度迎來(lái)了一波調(diào)控，不僅人才購(gòu)房政策收緊，而且在月底落地了“二手房成交參考價(jià)機(jī)制”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月70城房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，廣州新房房?jī)r(jià)在連漲15個(gè)月后首次下跌，環(huán)比下降0.1%；而二手房?jī)r(jià)漲幅上，廣州雖以環(huán)比上漲0.5%的數(shù)據(jù)領(lǐng)漲一線城市，相對(duì)1-7月0.6%-1%的漲幅已有收窄。

廣州中原研究發(fā)展部指出，自2021年6月以來(lái)，廣州二手市場(chǎng)整體成交已經(jīng)表現(xiàn)為“不溫不火”，成交量維持在8000-9000宗的低位水平，市場(chǎng)成交能力偏低，客戶入市熱情不高，同時(shí)，價(jià)格也開始呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

“二手房成交參考價(jià)機(jī)制”的出臺(tái)，直接加劇市場(chǎng)下降預(yù)期。廣州中原研究發(fā)展部提供數(shù)據(jù)顯示，天河、黃埔等進(jìn)入“二手房成交參考價(jià)機(jī)制”的小區(qū)成交下滑最為嚴(yán)重，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后一周兩區(qū)中介網(wǎng)簽宗數(shù)僅36宗和7宗，環(huán)比大減41.9%、46.2%。

除此之外，房貸利率也是影響樓市成交量的重要因素。第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇指出，8月中旬，廣州多家銀行首套房利率集體上浮，大部分按5.85%執(zhí)行，這已經(jīng)是廣州房貸利率第5次提價(jià)，成為一線城市中房貸利率最高的城市。

9月13日-9月19日，廣州二手房周度成交量已經(jīng)連續(xù)三周維持400宗的低位水平。

據(jù)悉，目前調(diào)控頻繁收緊，業(yè)主對(duì)后市信心較弱，部分熱點(diǎn)樓盤業(yè)主亦開始下調(diào)報(bào)價(jià)出售，但買家觀望情緒仍舊較大，入市熱情并不高。

廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，2021年9月廣州二手住宅成交量可能跌至5000套水平，會(huì)創(chuàng)下近5年來(lái)除春節(jié)月份外的成交最低記錄。

從新房市場(chǎng)來(lái)看，第一太平戴維斯提供數(shù)據(jù)顯示，在房貸收緊以及限價(jià)政策的共同影響下，廣州第三季度新房市場(chǎng)購(gòu)房者觀望情緒較濃，成交量較上季度有所下降，截至9月18日，一手住宅成交面積環(huán)比下降40%至128.8萬(wàn)平方米，成交均價(jià)環(huán)比下降4%至約3.84萬(wàn)元/平方米。

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