樓市話山論見(jiàn)：10月商品住宅價(jià)格微降,房貸政策調(diào)整的節(jié)奏將進(jìn)一步加快

10月商品住宅價(jià)格微降,房貸政策調(diào)整的節(jié)奏將進(jìn)一步加快

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2021年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。其中，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124934億元，同比增長(zhǎng)7.2%；1-10月份，商品房銷售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%；1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長(zhǎng)8.8%。

就具體價(jià)格指數(shù)解讀來(lái)看，在商品房方面，1-10月全國(guó)商品房銷售面積為143041萬(wàn)平方米，同比增速為7.3%，商品房銷售額為147185億元，同比增速為11.8%，商品房累計(jì)均價(jià)為10290元/平方米，同比增速為4.2%，10月商品房單月成交均價(jià)與9月基本持平，在經(jīng)歷兩個(gè)月下滑后趨于穩(wěn)定。

在商品住宅方面，銷售量走勢(shì)與商品房相同，價(jià)格方面10月商品住宅當(dāng)月銷售均價(jià)9962元/平方米，年內(nèi)首次單月銷售均價(jià)低于萬(wàn)元，與2020年同期價(jià)格水平相當(dāng)。單月銷售均價(jià)的下調(diào)主要與區(qū)域成交占比變化相關(guān)，東部區(qū)域10月銷售面積占比較上月下降了1.7%，為全年最低值，中部、西部占比分別增長(zhǎng)了1.1%和0.9%。東部、中部、西部、東北部10月單月銷售均價(jià)僅中部區(qū)域環(huán)比下跌0.8%，其他區(qū)域環(huán)比保持了一定漲幅，當(dāng)然城市間存在一定差異，根據(jù)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)看，10月價(jià)格環(huán)比下降的城市占74%，同比下降的城市占17%，市場(chǎng)短期回調(diào)趨勢(shì)顯著，但相對(duì)去年同期價(jià)格平穩(wěn)的城市依然占主導(dǎo)。

同時(shí)，受去年低基數(shù)和今年上半年的商品房銷售面積在高位運(yùn)行等因素影響，商品房、商品住宅銷售面積增速持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢(shì)。從近期政策動(dòng)向看，9月人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)釋放了“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”的信號(hào)，隨即多地出臺(tái)措施，旨在從房企和購(gòu)房者雙方面提振市場(chǎng)信心。10月哈爾濱、義烏、成都出臺(tái)預(yù)售制監(jiān)管方面措施，緩解房企資金壓力；武漢、三明、珠海調(diào)整落戶條件或?qū)τ谌瞬刨?gòu)房給予一定的優(yōu)惠。從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒏纳啤?/span>

同日，統(tǒng)計(jì)局還公布了10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體下行的趨勢(shì)依然存在，市場(chǎng)降溫在房?jī)r(jià)側(cè)也體現(xiàn)明顯，其中一線城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，北京、上海、廣州和深圳均環(huán)比下滑。而二線城市的二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月繼續(xù)擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)的下行主要有三個(gè)因素值得關(guān)注，其一，進(jìn)入第四季度，房企加快現(xiàn)金回流的訴求不斷增強(qiáng)，雖然整體融資出現(xiàn)有一定向好的跡象，但并不會(huì)改變行業(yè)的融資難的問(wèn)題。這也是推動(dòng)房企不斷加快銷售節(jié)奏的重要原因，通過(guò)降價(jià)的方式來(lái)拉動(dòng)銷量提升，這也導(dǎo)致了部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)下行。

其二，二手房?jī)r(jià)的下行加快的現(xiàn)象值得關(guān)注，一二線熱點(diǎn)城市的新房受限價(jià)影響，房?jī)r(jià)變動(dòng)本身和市場(chǎng)熱度未必完全匹配，而二手房則對(duì)市場(chǎng)的體現(xiàn)則更為直接，其中二手房參考價(jià)格政策和房貸嚴(yán)控是影響的重要因素。

其三，房地產(chǎn)金融側(cè)已現(xiàn)微調(diào)。為保障房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，不少城市和區(qū)域在貸款首付比例和利率上加大對(duì)首套房購(gòu)房者的支持力度。預(yù)計(jì)今年最后兩個(gè)月各地市場(chǎng)的變化力度也將保持差異化，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量快速下滑的城市，房貸政策調(diào)整的節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步加快，包括針對(duì)個(gè)人和房企兩個(gè)層面，尤其是房貸審批和發(fā)放的提速將是重要趨勢(shì)。

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