樓市話山論見：鄭州房企促銷花樣頻出，難破樓市低溫運行

在河南鄭州，開發(fā)商還在奮力降價、艱難回血。

經(jīng)歷洪水與疫情多輪沖擊后，河南鄭州的開發(fā)商，還在奮力降價、艱難回血。

11月2日，剛經(jīng)歷完國慶大促銷，已開始宣傳“雙十一”，力求多賣一套房?！叭趧?chuàng)的御湖宸院項目，七八月前均價14500元～15000元，洪災(zāi)疫情后，現(xiàn)在均價已降到13500元。買103平米以上的戶型，最高返現(xiàn)11萬元，網(wǎng)簽后返到銀行卡里?！?/span>以“融創(chuàng)觀河著”項目98平米戶型為例，正常均價15000元，總價147萬元，首付需要44萬；申請首付分期后，可以先拿14萬，剩下的30萬分兩年或者三年支付，每月還8000元左右，正常貸款部分月供6258元左右?！?/span>

并稱這部分資金由第三方墊資，購房者無需支付利息。“鄭州市場現(xiàn)在一直在做活動，疫情加洪水沖擊，開發(fā)商回款力度都挺大的。這個項目中秋國慶賣得不錯，現(xiàn)在也有特價房，每平14000元左右?！?/span>

除了首付分期等花式操作，鄭州市場上直接降價的項目也不在少數(shù)。國慶期間，綠都青云敘項目、路勁正榮悅東園項目、金科中原項目等，紛紛推出特價房源，均價直接降2000元。此外，買房送車位、買房送蘋果手機等變相促銷，同樣層出不窮。

不過，盡管開發(fā)商已拿出“骨折式”的誠意，購房者的熱情仍很難被提振。

近日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布2021年9月份鄭州市房地產(chǎn)市場銷售情況，期內(nèi)鄭州商品住宅銷售9167套，同比下降41%；銷售面積106.54萬平方米，同比下降43%；二手房共成交5306套，同比下降29%；成交面積54.72萬平方米，同比下降26%。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣顯示，今年9月份，鄭州市主城區(qū)推量2556套，去化1131套，整體去化率44%；近郊區(qū)域推量408套，去化 127套，整體去化率為31%，金九成色不足。十一期間，單盤訪問量及成交量均同比下滑50%左右。

作為河南省的省會、人口超千萬的城市，鄭州樓市何以呈現(xiàn)跟人口規(guī)模不匹配的走勢？

克而瑞認為，鄭州剛需基數(shù)龐大，短期內(nèi)難以釋放一方面是基于自身收入有限，難與市區(qū)高房價相匹配。此外，市場轉(zhuǎn)淡，房企打折促銷，“低首付”等營銷手段不斷，客戶觀望情緒濃厚。中長期看，還是與居民收入、城市經(jīng)濟發(fā)展等基本面密切相關(guān)。

實際上，將時間拉長，鄭州樓市走冷，并不是近期才出現(xiàn)的事情。

據(jù)克而瑞研究，早在2015年，鄭州地王頻出挑動市場情緒，為樓市吸引了大量投資性需求，同時政府放寬了公積金貸款，促進居民購房。在剛需與投資置業(yè)推動下，鄭州新房成交規(guī)模快速躍升，2016年達到1693萬平方米歷史高點，較2014年擴大3倍。

不過，隨著2016年中期鄭州樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向，限貸、限購、限價、限售等政策頻出，市場過熱現(xiàn)象也被遏制。此后，鄭州樓市開始了漫長的回調(diào)期，2020年商品住宅成交面積僅1255萬平方米，較2019年下降5%，整體成交均價持穩(wěn)在13933元/平方米。

為在市場低溫中生存下去，首付分期這種戲碼，也早已被開發(fā)商祭出。在過去的一年，鄭州樓市中啟用首付分期的項目占比高達7成，以降價吸客的項目占比也達到了57%，“低首付”甚至“零首付”等以價換量的營銷策略屢見不鮮。進入2021年，樓市還沒從回調(diào)中爬起，洪水與疫情再讓開發(fā)商雪上加霜。

值得注意的是，近期鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，向該市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)出十條倡議，以營造規(guī)范有序、公平競爭的房地產(chǎn)市場環(huán)境。具體而言，要嚴格執(zhí)行明碼標價制度，如實申報商品房銷售價格并按照申報價格銷售，不開展無序價格競爭。遵守房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度，不挪用、占用或違規(guī)使用交易資金，保障房地產(chǎn)交易資金安全和當(dāng)事人合法權(quán)益。對中介而言，要嚴格落實收費標準公示制度，倡導(dǎo)一站式服務(wù)和一次性收費。傭金、代理費(渠道費)等收取比例應(yīng)通過友好協(xié)商確定。不采用脅迫、捆綁等不正當(dāng)手段高收費、亂收費，謀取不當(dāng)利益。不發(fā)布虛假房源信息，不捏造、散布不實市場信息，誤導(dǎo)購房人預(yù)期。該協(xié)會還倡議，未取得商品房預(yù)(銷)售許可證前，不以認購、認籌、預(yù)訂等方式向購房人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等費用。不從事非法集資或變相非法集資活動。不濫用市場支配地位開展壟斷經(jīng)營和無序競爭。積極處理客戶投訴，妥善解決矛盾糾紛。

此外，了解到，鄭州近期房貸放款速度明顯加快，新房放貸時間約在10天左右，二手房放貸時間在2個月左右。業(yè)內(nèi)認為，針對有真實住房需求的“剛需”群體，未來房地產(chǎn)信貸政策或有望迎來調(diào)整，加快按揭貸款放款進度。

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