樓市話山論見：房地產(chǎn)稅要來了？二類人盡快謀后路

房地產(chǎn)稅要來了？從“推進(jìn)”到多城“試點(diǎn)”，二類人盡快謀后路

在過去的20年里，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一直在上漲。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上世紀(jì)90年代初，國(guó)內(nèi)平均房?jī)r(jià)約為每平方米1000元。到2020年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)將已經(jīng)接近15000元/平方米，上漲了15倍。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市的平均房?jī)r(jià)甚至超過了7萬(wàn)元，這意味著至少需要1000萬(wàn)才能買到一套房。

與高房?jī)r(jià)形成鮮明對(duì)比的是住房空置率。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)在2019年就指出，中國(guó)8億套商品房的空置率超過25%，這就意味著有2億套商品房空置。在2020-2021年之后，這一數(shù)據(jù)也只會(huì)多不會(huì)少。房產(chǎn)因?yàn)槌捶靠偷募尤刖痈卟幌拢捶靠唾I房子卻不居住，又導(dǎo)致了高空置率。

此前，中央銀行還發(fā)布了這樣一組數(shù)據(jù)：中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96%，有一套房的比例是58.4%，有兩套房的家庭的比例是31%，有三套或更多的家庭比例是10.5%，而平均下來每個(gè)家庭有1.5套住房，可以看出，我國(guó)居民住房基本飽和。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家也不止一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，對(duì)炒房客進(jìn)行打擊，“房住不炒”也一再被提及。此外，國(guó)家還針對(duì)一套以上購(gòu)房的人群開始限售、限購(gòu)、限貸等一系列措施，目的都是為了打擊手持多套房產(chǎn)的炒房客，已達(dá)到為樓市降溫的作用。

除此之外，征收“房產(chǎn)地稅”的話題也已經(jīng)討論多年。自2020年以來，財(cái)政部更是已經(jīng)四次提及房地產(chǎn)稅了。在過去幾年有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的表述，也多是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”“穩(wěn)妥推進(jìn)”等詞匯，直到今年，開始發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

5月11日，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布消息稱，“財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見?！睂?duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)者嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為：此次提及改革試點(diǎn)工作，有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，意味著房地產(chǎn)稅可能會(huì)在部分城市試點(diǎn)。

從2015年8月5日房地產(chǎn)稅法第一次明確進(jìn)入立法規(guī)劃以來，“房地產(chǎn)稅立法”任務(wù)就已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑榱?。而在此之前，房地產(chǎn)稅也早有“試點(diǎn)”，2011年上海、重慶率先試點(diǎn)對(duì)個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅，至今也已過去了整整10年。此次提及試點(diǎn)也就意味著將會(huì)有更多城市加入到試點(diǎn)之中。

對(duì)于征收房地產(chǎn)稅這個(gè)問題，一般來說，很多居民還是比較贊成的，因?yàn)榧词狗康禺a(chǎn)稅全面實(shí)施對(duì)大多數(shù)普通老百姓來基本是不會(huì)產(chǎn)生很大影響的。大多數(shù)不贊成征收房地產(chǎn)稅的，基本都是擁有多公寓和高負(fù)債率的炒房客們，一旦實(shí)行房地產(chǎn)稅，無疑會(huì)增加這兩類人的持有成本。

為此，也引發(fā)了不少專家之間的“激辯”。其中吳曉求和賈康就是這場(chǎng)爭(zhēng)論的最典型人物。

中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)吳曉求認(rèn)為:“土地屬于國(guó)家，土地上的東西值錢，不是因?yàn)闁|西本身，而是因?yàn)橥恋氐膬r(jià)值。但是土地又不是我的。怎么要對(duì)我征稅呢？”在吳曉求看來沒有理由征收這個(gè)稅。并且他也認(rèn)為，如果只是從調(diào)控房?jī)r(jià)的角度來看，也可以找其他方法，沒有必要通過這種方式調(diào)節(jié)。

然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康卻不這么認(rèn)為。賈康表示:“這么多年來，一直有人說房地產(chǎn)稅的實(shí)施有法理上的硬障礙，但事實(shí)上，與國(guó)際案例相比，房地產(chǎn)稅的征收在實(shí)踐和理論上都不存在硬障礙?！辟Z康解釋說，房地產(chǎn)稅是講的是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅，這只是一種說法。在美國(guó)，這個(gè)稅就是財(cái)產(chǎn)稅或是不動(dòng)產(chǎn)稅，在英國(guó)就是市政稅，在日本又是固定資產(chǎn)投資稅，所有這些都是根據(jù)不同地方的技術(shù)進(jìn)行處理的。

而近年來，“中國(guó)空房遍地”的新聞層出不窮。如何真正將房子用到實(shí)處？如何防止多房者、炒房客囤積房屋，高價(jià)賣出炒房？征稅無疑是有效途徑之一。既然“房地產(chǎn)稅”的征收是必然的事，如何征收也就成了另一個(gè)話題。

有人說要按人均面積征收，也有人說要按每戶一套三套以上的房子征收。就以已經(jīng)試點(diǎn)的上海和重慶來看，上海的模式是以多套房為主要征收對(duì)象，而重慶的模式則以高端豪宅（如別墅等）為重點(diǎn)征收對(duì)象，對(duì)高檔住宅形成制約，也符合“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念。

按照目前國(guó)家的的動(dòng)作來看，未來加入試點(diǎn)的城市也會(huì)更多，如果普遍湊效，全面征收房地產(chǎn)稅也就不遠(yuǎn)了。房地產(chǎn)稅出臺(tái)在一定程度上也會(huì)使得樓市降溫，但房?jī)r(jià)暴跌是不太可能的。不過可以確定的是，一旦房地產(chǎn)稅全面實(shí)施，多套房以及炒房客只能盡快將房子買給剛需了。

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