樓市話山論見：經(jīng)營貸炒房游戲結(jié)束了！房地產(chǎn)進入真實版

經(jīng)營貸流入樓市買房風波再起。近期網(wǎng)上流傳多張蓋章為中信銀行股份有限公司上海分行的《個人貸款提前收回告知函》，顯示由于借款人未按約履行借款合同“貸款用途”的規(guī)定，銀行宣布合同下的貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息，否則銀行將有權(quán)進行法律訴訟，并采取財產(chǎn)保全措施。

3月10日，據(jù)從多位上海銀行業(yè)人士處獲悉，根據(jù)監(jiān)管部門的相關(guān)要求，已開展了消費貸、經(jīng)營貸及個人住房貸款的排查，也查出了一些有問題的貸款，不過數(shù)量不多。

今年全國兩會召開前的3月2日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上說，當前防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)取得決定性成就，金融杠桿率明顯下降，金融資產(chǎn)盲目擴張得到根本扭轉(zhuǎn)，“影子銀行”得到有序拆解。

4年來的金融強監(jiān)管，頗見成效，但并非可以高枕無憂。郭樹清表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強?！昂芏嗳速I房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的?！?/p>

郭樹清這次講話被認為對房地產(chǎn)信貸發(fā)出了清晰的信號，透露了2021年金融監(jiān)管的重點方向。

排查信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)的行動也已經(jīng)鋪開。近期上海、北京兩地銀保監(jiān)局相繼發(fā)布通知，要求商業(yè)銀行開展全面自查，個人消費類貸款、經(jīng)營性貸款等資金嚴禁違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

廣東省的銀行機構(gòu)已紛紛開展信貸資金違規(guī)流入樓市專項風險排查，對查實違規(guī)流入樓市的貸款資金，各家銀行要求客戶立即歸還。從各家排查范圍看，自2020年以來的個人消費貸款、個人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)成為此輪各家銀行排查重點。

觀察半年多時間以來，從房地產(chǎn)融資“三道紅線”，到房地產(chǎn)貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸資金流向，金融監(jiān)管重心和扎緊監(jiān)管口袋的動作已經(jīng)明了無疑。

多次警告

郭樹清被不少人稱為敢說話的“吹哨人”。幾年來，他對房地產(chǎn)風險的擔憂從沒有放松過，且發(fā)出過多次預(yù)警。

早在2019年5月25日，2019清華五道口全球金融論壇上，郭樹清在發(fā)言中表示，要特別警惕境外資金的大進大出和熱錢炒作，堅決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過度泡沫。

2019年6月，郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上再次警示：必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題?！敖┠陙?，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平?！?/p>

2020年8月6日，郭樹清在《求是》雜志發(fā)表了一篇近萬字的文章，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域正式發(fā)出警告。在這篇文章中，他將房地產(chǎn)比作“現(xiàn)階段中國金融風險方面最大的灰犀?！?，“要堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化”。不過當時并沒有引發(fā)太多的關(guān)注，直到2020年的11月19日才在央行官網(wǎng)重新發(fā)布。

幾天后，12家房企代表被召進京，隨后房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)正式公開。

2020年12月，郭樹清又在署名文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中強調(diào)，要堅決抑制房地產(chǎn)泡沫，“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的‘灰犀?！！?/p>

他舉例說，上世紀以來，世界130多次金融危機中，有100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當年GDP的32%。而中國目前房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行貸款比例為39%，還有大量債券、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。

接著，12月31日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

幾天前的3月2日，郭樹清再次發(fā)出警示：房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大“灰犀?！?。

郭樹清說：“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機。這是很危險的，因為持有那么多房產(chǎn)，將來市場要是下來的話，個人財產(chǎn)就會有很大損失，貸款還不上，銀行收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟生活就會發(fā)生很大的混亂。所以必須既積極又穩(wěn)妥地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

他同時稱，房地產(chǎn)問題會逐步得到好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在也在進一步采取一系列措施。各城市“一城一策”推出房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措，目的就是實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，逐步把房地產(chǎn)的問題解決好。

現(xiàn)在各大城市銀行正在做的一件事就是，排查信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)的情況。為切斷與信貸中介的灰色產(chǎn)業(yè)鏈條，各家銀行除自查外，還重點排查與第三方業(yè)務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作情況。

據(jù)招商銀行廣州分行人士稱，對于經(jīng)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)存在用途違規(guī)的貸款，該行均采取包括但不限于暫停額度、電話催收、發(fā)送催收函、要求客戶提前歸還貸款等風險管控措施。

中國房地產(chǎn)報記者注意到，自3月以來，遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、臺州等地銀保監(jiān)局還對管控不嚴的銀行密集開出罰單，部分罰單明確直指貸款違規(guī)流入股市、樓市。

強監(jiān)管的4年

郭樹清的一貫風格是“嚴格”?？梢哉f，早在4年前他履新銀監(jiān)會主席那一刻，中國整個銀行金融體系就注定步入最強監(jiān)管時期。

2017年3月2日，他從山東省省長調(diào)任銀監(jiān)會主席，剛一上任，就在新聞發(fā)布會上說，“部分交叉性金融產(chǎn)品跨市場，層層嵌套，底層資產(chǎn)看不見底，最終流向無人知曉。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，很大程度上是源于監(jiān)管制度缺失，就是所謂‘牛欄里關(guān)貓’”。

2018年3月21日，郭樹清出任首任銀保監(jiān)會主席，這時銀監(jiān)會與保監(jiān)會剛合并沒幾天。緊接著，3月26日，他又增加了央行黨委書記、副行長的職責。從此他肩挑央行銀保監(jiān)會兩大要職，主導(dǎo)了此后3年的金融監(jiān)管工作。

根據(jù)郭樹清在多個場合的講話，他的監(jiān)管目標非常明晰，而后在行動中也采取了雷霆般的治理手段：

2018年，他說：“將繼續(xù)聚焦影子銀行、同業(yè)理財和表外業(yè)務(wù)，對交叉金融風險進行整治。其中，要加大信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等薄弱環(huán)節(jié)整治力度?！?/p>

2019年，他發(fā)出新警示：“目前不良資產(chǎn)的流動性風險、影子銀行的風險、地方政府隱形債務(wù)的風險等各方面金融風險依然存在。防范風險是金融業(yè)永恒的主題，必須高度重視，一刻也不能疏忽?！?/p>

彼時，在寬松貨幣、買賣雙方爭相冒險的環(huán)境下，作為國家金融風險監(jiān)管部門的最大責任人，郭樹清仍是那個對金融風險保持最敏銳和清醒的人。

現(xiàn)在，郭樹清說：我國防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)取得決定性成就，銀行業(yè)保險業(yè)風險從快速發(fā)散轉(zhuǎn)為逐步收斂，一批重大問題隱患“精準拆彈”，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

他列舉了一系列數(shù)字：“影子銀行”規(guī)模壓降了大約20萬億元，使得金融體系比較健康、比較穩(wěn)定，“影子銀行”得到有序拆解。2017年至2020年，銀行業(yè)和保險業(yè)總資產(chǎn)年均增速也都降到了比較低的水平，銀行業(yè)是8.3%，保險業(yè)是11.4%，大體只有2009年至2016年間年均增速的一半，金融體系內(nèi)部空轉(zhuǎn)的同業(yè)資產(chǎn)占比大幅下降。

“這是一個非常重要的成績，也決定了銀行體系、整個金融體系能夠平穩(wěn)運行，風險總體可控?！?/p>

在談到房地產(chǎn)問題時，他說，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速。這個成績來之不易，必須既積極又穩(wěn)妥地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

但隨后，他又話鋒一轉(zhuǎn)，“房地產(chǎn)的問題是現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強，是金融體系最大的灰犀牛?！?/p>

2021年是“十四五”開局之年，“銀保監(jiān)會把防范風險作為金融業(yè)的永恒主題，毫不松懈地監(jiān)控和化解各類金融風險，強化金融法治，完善長效機制?！惫鶚淝宓膹姳O(jiān)管思路仍在繼續(xù)。

在這種房地產(chǎn)金融強監(jiān)管態(tài)勢之下，在企業(yè)端方面，盡管不少企業(yè)不同程度踩中了“三道紅線”，但都在積極減少負債，一些房企負債率有了一定程度的下降。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，2021年1-2月房企境內(nèi)外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月（3.5%）持續(xù)擴大。

在房地產(chǎn)消費端方面，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月20日至2月18日首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比上漲4個基點；二套房貸款平均利率為5.56%，環(huán)比上漲3個基點。部分股份制銀行也隨之上調(diào)利率，有些價格暫時未變，但額度緊缺。

值得注意的是，在這場防范金融風險的強監(jiān)管浪潮中，一些杠桿過度的房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機購房人群，或墜落深淵。

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