樓市話山論見(jiàn)：住建部調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作，西安樓市或迎來(lái)連鎖反應(yīng)

 3月20日，一篇“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴四川省成都市和陜西省西安市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作新聞報(bào)道”，就像那只“煽動(dòng)翅膀的蝴蝶”，在陜西西安引起了房地產(chǎn)行業(yè)以及廣大購(gòu)房者的廣泛關(guān)注，并引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)！

昨日（3月23日），西安市住建局緊接著發(fā)布了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，迅速引起強(qiáng)烈關(guān)注，特別是在住建部副部長(zhǎng)剛剛來(lái)西安和成都調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作的背景下，更是引起了西安本地眾多自媒體的多樣解讀。

這是一個(gè)什么樣的信號(hào)？會(huì)給西安火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響？

住建部副部長(zhǎng)帶隊(duì)調(diào)研督導(dǎo)西安房地產(chǎn)

“兩會(huì)”剛剛結(jié)束，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴四川省成都市和陜西省西安市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。倪虹強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)“兩會(huì)”精神，保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，確保實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，著力解決新市民住房突出問(wèn)題。

倪虹指出，城市政府要落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署落到實(shí)處。要根據(jù)人口流入情況，切實(shí)增加住宅用地供應(yīng)，管控資金風(fēng)險(xiǎn)，建立“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，及時(shí)采取措施，精準(zhǔn)、精細(xì)調(diào)控，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介、助貸機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

倪虹強(qiáng)調(diào)，成都、西安正在建設(shè)國(guó)家中心城市，人口流入量大、年輕人多，要大力發(fā)展租賃住房，多渠道解決好他們的住房困難問(wèn)題。要有效增加保障性租賃住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，落實(shí)土地、財(cái)稅、金融支持政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，盡最大努力幫助新市民、青年人等群體緩解住房困難。

倪虹要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在深入開(kāi)展黨史學(xué)習(xí)教育中，扎實(shí)推進(jìn)“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)。要落實(shí)新發(fā)展理念，實(shí)施城市更新行動(dòng)，積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造，提升住房品質(zhì)，提高物業(yè)服務(wù)水平，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感和安全感。

成都、西安兩市政府負(fù)責(zé)同志表示，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，切實(shí)扛起房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，增加住宅用地供應(yīng)，強(qiáng)化二手房交易管理，堅(jiān)決打擊投機(jī)炒房，對(duì)苗頭性、傾向性問(wèn)題果斷出手，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加大保障性住房建設(shè)力度，多渠道籌集租賃房源，下力氣解決新市民特別是青年人住房困難問(wèn)題。

以上源自《中國(guó)建設(shè)報(bào)》2021年3月19日刊發(fā)的報(bào)道全文。

今年以來(lái)，全國(guó)多座城市的樓市高熱動(dòng)態(tài)引發(fā)高度關(guān)注。其中，廣州、深圳等地嚴(yán)查“經(jīng)營(yíng)貸”違規(guī)入樓市的做法，就是代表性動(dòng)作之一。

事實(shí)上，住建部副部長(zhǎng)倪虹已經(jīng)兩次帶隊(duì)分別在1月、3月赴上海、深圳、杭州和無(wú)錫進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。

隨后，1月21日，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，并在3月4日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》。

1月23日，深圳發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》，并在2月8日發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。

3月3日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，這次《通知》也是在1月27日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》的基礎(chǔ)上，再次趨嚴(yán)。

3月2日，無(wú)錫發(fā)布《關(guān)于規(guī)范我市二手房交易秩序的通知》。

過(guò)熱的西安房地產(chǎn)

在全國(guó)“兩會(huì)”剛結(jié)束并明確：“毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”之際，本該低調(diào)、平穩(wěn)發(fā)展的西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻“高調(diào)的不成樣子”，成為了那只“出頭鳥(niǎo)”之一。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛公布的全國(guó)70個(gè)大中城市2021年2月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%，價(jià)格環(huán)比漲幅并列全國(guó)第四。至此，西安房?jī)r(jià)已連漲59個(gè)月，繼續(xù)緊追北上廣深，領(lǐng)跑新一線城市。

不完全據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅截止3月24日，2021年一季度西安就已誕生了“山水·美樹(shù)”、“高科麓灣”、“紫薇·云璟時(shí)光”3個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目。5個(gè)項(xiàng)目登記人數(shù)超過(guò)5000人（山水香堤、融創(chuàng)·宸閱和鳴、山水拾光、御錦城、中海曲江大城·君尚府），另有一眾樓盤(pán)千人搖項(xiàng)目。

西安出了新房登記購(gòu)買(mǎi)較為“火爆”外，土地市場(chǎng)也異?；馃?、地王頻現(xiàn)。

3月1日，西安浐灞生態(tài)區(qū)一口氣現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)6宗349.569畝開(kāi)發(fā)用地，共吸引招商、中海、碧桂園等40余家房企參拍，土地總成交價(jià)款共計(jì)47.09億元，總成本價(jià)共計(jì)86.5億元！該6宗地最終成交樓面地價(jià)均達(dá)1.49萬(wàn)元/㎡以上，其中最低的一塊地樓面地價(jià)14919元/㎡，最高的樓面地價(jià)18989元/㎡。

而在之前的2021年2月19日，西安市曲江新區(qū)公開(kāi)出讓一宗土地面積116.892畝住宅用地，最終成交價(jià)格為“總地價(jià)21.5億元+無(wú)償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬(wàn)平方米”，溢價(jià)率為48.56%。該地塊加上公租房配建費(fèi)用、無(wú)償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積成本等，樓面價(jià)將達(dá)24325元/㎡左右。

開(kāi)發(fā)商頻頻高價(jià)拿地，面粉和面包價(jià)格難免失控。價(jià)值“人造地王”宣傳造勢(shì)之下，讓西安房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入恐慌，市民買(mǎi)房熱情再一次被調(diào)動(dòng)了起來(lái)，再次引發(fā)打新熱，各類“信用貸、消費(fèi)貸”悄悄進(jìn)入樓市……

這些因素疊加之下，住建部副部長(zhǎng)帶隊(duì)來(lái)西安調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作也就成了必然。

西安的連鎖反應(yīng)

在這樣的背景下，住建部副部長(zhǎng)前來(lái)進(jìn)行專門(mén)的調(diào)研督查，其“加強(qiáng)調(diào)控”信號(hào)十分明顯。

說(shuō)是信號(hào)，其實(shí)靴子已經(jīng)落下，且將帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)。

就在3月22日下午，作為此次一同被督導(dǎo)的成都，就出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該《通知》從土地供應(yīng)、房、地價(jià)聯(lián)動(dòng)、住房保障、限售延長(zhǎng)、法拍限購(gòu)、二手房成交參考價(jià)格機(jī)制、銀行信貸、市場(chǎng)監(jiān)管等全方位加碼成都樓市調(diào)控。毫無(wú)疑問(wèn)，這顯然是對(duì)上級(jí)“督導(dǎo)”的直接回應(yīng)。

該《通知》最引人矚目的是“登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購(gòu)商品住房限售期由3年延長(zhǎng)到5年”。很明顯，這是成都堅(jiān)持“住房不炒”原則，將限制出售的時(shí)間由3年延長(zhǎng)到5年，準(zhǔn)備從購(gòu)房者一方，抑制住房投機(jī)熱、炒房熱。這也和近幾個(gè)月，成都房?jī)r(jià)上漲幅度環(huán)比較快有關(guān)。

事實(shí)上，在成都新政出臺(tái)前的一個(gè)星期，3月16日，西安就發(fā)布了《西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》。

該通知在加強(qiáng)購(gòu)房資格核驗(yàn)、加強(qiáng)購(gòu)房資金核驗(yàn)、規(guī)范商品房銷(xiāo)售秩序等六個(gè)方面給出了具體要求。雖然其似乎不及成都新政的“動(dòng)靜”大，但無(wú)論從發(fā)布時(shí)間還是一些內(nèi)容的針對(duì)性看，應(yīng)該也與此次上級(jí)部門(mén)的督導(dǎo)有著直接關(guān)系。

比如該《通知》中明確，購(gòu)房人騙取或通過(guò)“代持”方式規(guī)避限購(gòu)政策的，其本人及“代持人”將列入我市購(gòu)房失信人員名冊(cè)，5年內(nèi)不得購(gòu)房；涉嫌犯罪的，將移交公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理。

再比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵守金融信貸政策，不得誘導(dǎo)、協(xié)助購(gòu)房人以“信用貸”、“消費(fèi)貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。

總體看，這些措施是積極響應(yīng)了上級(jí)部門(mén)提出的“保持房地產(chǎn)調(diào)控定力”的目標(biāo)。但是，在“著力解決新市民住房突出問(wèn)題”方面，西安新政的表現(xiàn)似乎并不突出。

3月23日，西安再發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，其中最重要的條款內(nèi)容便是：加強(qiáng)購(gòu)房資格核驗(yàn)、加強(qiáng)購(gòu)房資金核驗(yàn)。

該《辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售證必須簽訂監(jiān)管協(xié)議；首付及貸款直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶、不經(jīng)房企之手；資金按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度分批劃撥，房企需提供相關(guān)手續(xù)；嚴(yán)格資料審查，工程進(jìn)度不達(dá)標(biāo)拒絕撥款。

以前，西安購(gòu)房者把錢(qián)交給開(kāi)發(fā)商，剩下的就只能等待，不管是準(zhǔn)時(shí)、延期交付還是爛尾，因?yàn)殄X(qián)到了誰(shuí)手里，開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，最后受傷的往往是購(gòu)房者。

現(xiàn)在，則是對(duì)“購(gòu)房資金監(jiān)管”做出了明確規(guī)定，購(gòu)房者把錢(qián)存入監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商只有按期推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，才能拿到這筆錢(qián)，房子蓋好了錢(qián)才能全部拿走，也替購(gòu)房者守好了“錢(qián)袋子”，有效的減少或者杜絕“爛尾”。

但西安目前的樓市核心問(wèn)題在于“新房與二手房明顯的價(jià)格倒掛而引發(fā)購(gòu)房熱、打新熱；開(kāi)發(fā)商“搶地?zé)帷币l(fā)房企紛紛高價(jià)拿地下，新買(mǎi)的面粉比面包貴，助推房?jī)r(jià)上漲。

加大住宅用地供應(yīng)量和規(guī)范二手房市場(chǎng)交易，才是解決問(wèn)題關(guān)鍵。

3月23日，西安市自然資源和規(guī)劃局官微發(fā)文稱：“市資源規(guī)劃局召開(kāi)專題會(huì)議，推進(jìn)全市批而未供和閑置土地工作”。

會(huì)議聽(tīng)取了各分縣局、開(kāi)發(fā)區(qū)分局批而未供和閑置土地處置工作進(jìn)展、存在問(wèn)題和下一步工作安排的匯報(bào)，并提出解決方案。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，各分縣局要高度重視批而未供和閑置土地處置工作，面對(duì)我市現(xiàn)階段處置工作面臨的主要問(wèn)題，細(xì)化工作措施，明確部門(mén)責(zé)任，對(duì)照一季度目標(biāo)任務(wù)量，以端正的工作態(tài)度、全力以赴的工作面貌加快推進(jìn)處置工作。

針對(duì)住建部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)督導(dǎo)，成都、西安兩市政府負(fù)責(zé)同志表示，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，切實(shí)扛起房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，增加住宅用地供應(yīng)，強(qiáng)化二手房交易管理，堅(jiān)決打擊投機(jī)炒房，對(duì)苗頭性、傾向性問(wèn)題果斷出手，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加大保障性住房建設(shè)力度，多渠道籌集租賃房源，下力氣解決新市民特別是青年人住房困難問(wèn)題。

不管是西安3月16日發(fā)布的《西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》、還是3月23日西安發(fā)布的《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》以及3月23日西安資源規(guī)劃局召開(kāi)的“推進(jìn)全市批而未供和閑置土地工作專題會(huì)議”，都算是一種積極回應(yīng)，但解決問(wèn)題的力度和方法相比成都，還是弱了一些。

針對(duì)土地供應(yīng)、新房、二手房調(diào)控均還沒(méi)有明確有效的管理辦法出臺(tái)，或許西安接下來(lái)會(huì)繼續(xù)放個(gè)“調(diào)控”大招出來(lái)？值得期待！

免責(zé)聲明：若此文侵犯了您的合法權(quán)益，請(qǐng)與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時(shí)更正或刪除，謝謝。 郵箱：305109410@qq.com