樓市話山論見：進(jìn)入倒計時？房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，這些城市或首當(dāng)其沖

進(jìn)入倒計時？房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，這些城市或首當(dāng)其沖

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，真的要來了。

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近日，財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家稅務(wù)總局召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會，聽取部分城市及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

過去，房地產(chǎn)稅座談會并不少見，但這次有諸多特別之處。

一是主題為“房地產(chǎn)改革試點(diǎn)工作”，這意味著房地產(chǎn)稅有可能會在某些城市率先試點(diǎn)。

眾所周知，全國版的房地產(chǎn)稅，必須基于“稅收法定”而來，而立法注定是相當(dāng)漫長的過程。而試點(diǎn)，則可以通過行政途徑下達(dá)，隨時都有可能落地。

試點(diǎn)在前，立法在后，這已是明棋。

二是與會的四個部門，皆為與房地產(chǎn)稅利害相關(guān)的部委。

人大是立法部門，財政部是直接相關(guān)部門，住建部是房產(chǎn)主管部門，稅務(wù)總局則涉及稅收征收環(huán)節(jié)。

可以說，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的主要部委聚集在一起，既是聽取有關(guān)城市的意見，也是就房地產(chǎn)稅試點(diǎn)達(dá)成共識的過程。

從目前各方釋放的消息來看，全國版的房地產(chǎn)稅，或許要等未來幾年推進(jìn)，大概率會在2025年之前落地。

地方版的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，快則今年，慢則明年，隨時降臨。這與樓市形勢息息相關(guān)，樓市越火熱，炒作越熱烈，房地產(chǎn)稅落地就越快。

02

哪些城市最有可能成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)？

這里，有三類城市有望成為房地產(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市。

一是房價漲幅過高的城市。

中國樓市已經(jīng)呈現(xiàn)區(qū)域分化之勢，一些南方城市房價持續(xù)暴漲，以深圳、廣州、杭州、成都、東莞為代表的一二線城市，房價相比10年前翻了3-5倍，這些城市有可能首當(dāng)其沖。

二是土地資源相對不足的城市。開征房地產(chǎn)稅的主要目的之一，在于替代土地財政，補(bǔ)充地方稅源。

眾所周知，中國采取的是分稅制模式，無論是增值稅還是所得稅，都要在地方與中央之間進(jìn)行分成，而賣地收入全部歸為地方所有，這就成了土地財政的驅(qū)動力之一。

然而，隨著城市擴(kuò)張，一些城市的土地資源開發(fā)殆盡，賣地空間越來越少，尋找新的稅源就成了當(dāng)務(wù)之急，房地產(chǎn)稅的重要性就體現(xiàn)了出來。

房地產(chǎn)稅也是純地方稅，不與中央分成，這對地方政府來說，意味著多出一筆穩(wěn)定的稅源。

目前，一線城市可開發(fā)土地資源普遍不足，只能借助城市更新盤活存量。雖然這些城市賣地收入屢創(chuàng)新高，但未來空間極其有限，房地產(chǎn)稅的必要性凸顯。

三是具有全國示范效應(yīng)的城市。房地產(chǎn)稅，作為樓市調(diào)控最重要的武器，不會輕易出手，一旦出鞘必然光芒逼人，所以試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)是有全國示范效應(yīng)的城市。

這些城市在全國具有廣泛知名度和影響力，房產(chǎn)稅落地能夠產(chǎn)生足夠大的威懾效應(yīng)和示范價值。

這方面， 作為先行示范區(qū)的深圳、自由貿(mào)易港的海南可謂首當(dāng)其沖。而房價最高的上海、北京，房價漲幅位居前列的廣州、東莞、廈門，以及二線城市中的網(wǎng)紅代表成都、杭州等地，均屬此類。

綜合來看，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，深圳呼聲最高，北上廣、海南次之，杭州、成都再次之，其他二線城市則要視情況而定。

03

房地產(chǎn)稅將如何征收？

早在2011年，上海、重慶就率先試點(diǎn)房產(chǎn)稅，但這一試點(diǎn)無疾而終，沒有進(jìn)行擴(kuò)容。

主要原因在于，上海重慶版房產(chǎn)稅，覆蓋范圍太窄，稅率極低，影響極小，既無助于補(bǔ)充地方財政，也不足以遏制房價上漲勢頭。

這一次的房地產(chǎn)稅，與10年前有了翻天覆地的差別。

房地產(chǎn)稅，包含房產(chǎn)稅，也包含與土地相關(guān)的一系列稅收。就房產(chǎn)稅而言，則意味著與國際接軌，按照評估價逐年征收，設(shè)置一定剛需免征面積，從而作為地方政府的長期稅源而存在。

所以，新的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，覆蓋范圍必然有所擴(kuò)大，稅率會有明顯提高。按照國際慣例，稅率一般在0.5%-3%之間。

每年即便1%的稅率，1000萬的房子每年10萬的房產(chǎn)稅。要知道，房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅是持有稅，不是一次性繳納了事，而是逐年征收，長期累計下來是不小的負(fù)擔(dān)。

不過，房地產(chǎn)稅無論是試點(diǎn)還是全面推廣，都不會一刀切。

根據(jù)有關(guān)部門表態(tài)，未來房地產(chǎn)稅可能會設(shè)置一定免征面積，可能是首套免征，也可能是每人免征40方-60方。

總之，不會不分剛需、投資同等征收，剛需要保護(hù)，投資要征稅，這應(yīng)當(dāng)是基本底線所在。

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