樓市話山論見：探討未來5年-10年中國一線，新一線，二線，三四線房價是上漲還是下跌

我們先來了解國內影響房價趨勢的主要因素。按照之前幾十年的研究總結，可以分為“三大因素”：

杠桿和利率、土地供給、人口和產(chǎn)業(yè)。

當然我們的樓市自始自終是政策性市場，在這些因素之前，起到房價決定性作用的，還是“政策大手”。從第一次房改后，史上幾波房價大潮，都是放開限購，放寬貨幣政策，鼓勵人們用杠桿撬動房產(chǎn)投資，造成的「非理性上漲」。

當然，我們不能拿前20年的經(jīng)驗去推敲未來。因為從2019年開始，中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，同時在2020年，又提出了“經(jīng)濟內循環(huán)”，這些都是經(jīng)濟脫虛向實，前所未有的信號。

如果當局的意圖和決心“穩(wěn)定”，那么未來這張“調控大手”一定會握緊拳頭，不再起勢。我們的樓市，會真正回歸到理性市場，在三大因素的基礎上，完全由剛性需求決定。今年的北京市場就是未來全國城市的“打板”。自2017年317最強調控政策開始，北京花了3年時間回調房價，直至今年疫情后，市場才真正回歸實際，積壓的剛需迸發(fā)，排隊入場。整體房價反彈，核心地段房價上漲幅度較大。

講這些的原因，就是告訴大家。未來5年-10年，一線、新一線、二線城市，或者三四線城市，已經(jīng)失去了“操盤性”炒作因素，只能靠各個城市的剛需實力了。

一二線城市房價會根據(jù)自身供需進行不同程度上漲，人口流入多的，土地供應少的，信貸資金充裕的城市，上漲空間是最大的，但不會出現(xiàn)像2017年左右這樣的暴漲周期。這些城市資產(chǎn)投資依舊屬于較好的標的。不在城市群中的、人口和產(chǎn)業(yè)跟不上的三四線城市，二手房房價會持續(xù)性橫盤陰跌。

當然三四線縱使再不堪，也不會有太大的下跌現(xiàn)象。因為在地方開發(fā)商和媒體對信息和輿論的壟斷下，一般人根本不知道樓市真相。

但要懂得一個道理：“房價增速只要跑不過通脹，就意味著資產(chǎn)貶值。投資價值為0?！?/p>

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