樓市話山論見：有專家說未來能買的城市和房子只有20%，你相信嗎？

當(dāng)我們知道房地產(chǎn)市場在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，在房價穩(wěn)定大局的指導(dǎo)下，買房不用太擔(dān)心房價會出現(xiàn)大幅度波動的情況，但是也不代表買房時就可以萬事大吉蒙頭就能買。這就對購房者的要求越來越高。眾所周知，房地產(chǎn)市場雖然是整體穩(wěn)定，但是另一個特點就是分化現(xiàn)象越來越明顯。這就意味著不同的城市未來將呈現(xiàn)出非常不同的投資價值，購房者也需要根據(jù)自己的需要選擇去買房。

比如，我們過去經(jīng)常說很多三四線城市房地產(chǎn)市場沒有前途沒有未來，因為基本上沒有人口流入，你看不到有什么資源和產(chǎn)業(yè)的銜接，從投資角度而言，確實是沒啥潛力。但是我從來不說，這些城市的房子你就別買了。因為不同的人群需求不一樣，有些人就是祖祖輩輩生活在這里，無論有沒有投資價值，房子的居住功能是他們第一需求。如果在這樣的預(yù)期下，其實沒什么該買不該買，你只需要選好地段和開發(fā)商就行了。

今天單純從投資角度講，哪些城市未來有潛力，或者說比較穩(wěn)妥，這是值得關(guān)注的。近日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2020年，70個大中城市中，有43個城市二手房上漲，一個持平，26個城市出現(xiàn)下跌。而跟2019年對比的話，你會發(fā)現(xiàn)，54個城市二手房是上漲的，下跌的只有16個城市，說明2020年全國二手房市場的分化比2019年更加明顯?！敖窈笪迥?，房價下降城市的個數(shù)一定會超過上漲城市的個數(shù)，即二八現(xiàn)象將逐漸呈現(xiàn)出來?！?/span>

總結(jié)一下，就是說未來5年，房價下跌的城市會越來越多，而且必將超過上漲城市的數(shù)量，這是一個房地產(chǎn)市場趨勢，說白了就是下跌城市會越來越多。未來無論上漲還是下跌，都是樓市穩(wěn)定的需要，基本上也不太會出現(xiàn)大幅度波動，這是底線。說到二八現(xiàn)象，其實這是19世紀(jì)末20世紀(jì)初意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕累托發(fā)現(xiàn)的。又叫二八定律或二八法則。他認(rèn)為，在任何一組東西中，最重要的只占其中一小部分，約20%，其余80%盡管是多數(shù)，卻是次要的，因此又稱二八定律。

對于房地產(chǎn)的二八法則，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也曾表示，未來只有20%的開發(fā)商能活下來，20%的城市具有投資價值，20%的房子才值得買。只要你知道這個定律，蒙著頭都會說，也不需要去測算，所以，即使購房者心里明白也沒有多大意義。關(guān)鍵是哪些城市才值得買，哪些房子才能買呢？

能值得投資的城市畢竟是少數(shù)，我認(rèn)為一線城市基本上可以大膽地買，哪怕你看到2020年像北京二手房價格都在降，也不影響你買房。包括一些新一線城市或熱點的二線城市，這些城市都處在一個高度發(fā)展階段，未來的潛力是巨大的。但是如果沒有一個政策的引導(dǎo)，大概率會導(dǎo)致很多三四線城市萎縮，房子賣不掉，租也沒人租。1月20日，2020年在北京上海深圳地區(qū)出現(xiàn)一千萬到兩千萬以上的中高端房，房價漲得很好，這是由于避險型投資，大量的高凈值人群的資產(chǎn)在進(jìn)行避險型投資。這些城市的房價具有很強(qiáng)的抗跌性，中國前十八大城市的房價，在未來五到八年內(nèi)，下跌的可能性幾乎是零，它們有很強(qiáng)的抗跌性。

別誤會，他可不是忽悠大家去炒房，因為他同時還表示，在今天中國的中心城市，無論是一線城市的北京上海深圳，還是像新一線城市的杭州，如果已經(jīng)有一套或者兩套以上的房子，如果不是為了改善住宅，不要再買第三套房子了。理由很簡單，房子的資產(chǎn)增值已經(jīng)大幅下降。

這是一個問題的兩個方面，一方面這些中心城市未來下跌可能性不大，也就是說還是有很好的投資價值，但是不代表可以繼續(xù)炒房，炒房這條路行不通了。當(dāng)投資回報不劃算時，讓你炒你也炒不動了。任何一個專家的話都不能去片面看待，看一座城市潛力，或者看當(dāng)?shù)厝丝谑欠翊罅苛魅耄Y金是否大量流入，產(chǎn)業(yè)是否蓬勃發(fā)展，當(dāng)然今天這些標(biāo)準(zhǔn)還是很籠統(tǒng)，需要購房者用心去感受，去考察，即使未來這些重點城市房價不會大漲，但是起碼保值增值的功能還是有的。

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