樓市話山論見(jiàn)：2021年，中國(guó)房貸利率將步入新模式

2021年，中國(guó)房貸利率將步入新模式。

1、2020年，央行進(jìn)行了房貸利率改革，所有存量房貸面臨“二選一”：要么轉(zhuǎn)換成固定利率，要么變成LPR浮動(dòng)利率。從2021年開(kāi)始，凡是選擇LPR浮動(dòng)利率的，房貸利率每年都會(huì)切換一次。如果以1月1日作為時(shí)點(diǎn)，那么第一批房貸利率轉(zhuǎn)換就要來(lái)了。

這一次，房貸利率到底能降多少？

2020年以來(lái)，央行一共進(jìn)行過(guò)兩輪LPR降息：

1年期LRP利率：從4.15%降低到3.85%，累計(jì)降息30個(gè)基點(diǎn)；5年期LPR利率：從4.8%降低到4.65%，累計(jì)降息15個(gè)基點(diǎn)。雖然LPR利率已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月按兵不動(dòng)，但全年累計(jì)降息15個(gè)基點(diǎn)，2021年房貸利率將會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。

住房貸款，幾乎都是中長(zhǎng)期貸款，以5年期LPR利率為基準(zhǔn)。這意味著，只要選擇浮動(dòng)利率，2021年房貸利率相比2020年將會(huì)降低15個(gè)基點(diǎn)。

15個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于0.15%，以100萬(wàn)30年按揭貸款計(jì)算，2021年累計(jì)可節(jié)省1080元。這一數(shù)字雖然看起來(lái)聊勝于無(wú)，但LPR浮動(dòng)利率每年都會(huì)轉(zhuǎn)換一次。如果未來(lái)央行持續(xù)降息，那么還款金額還會(huì)不斷減少，反之同理。

這背后值得注意的有兩點(diǎn)：

其一，不涉及公積金貸款。這一次LPR利率改革，只涉及商業(yè)貸款，公積金貸款保持不變。

其二，固定利率，也不受影響。

利率固定之下，整個(gè)還貸周期房貸將會(huì)保持不變，這樣既不受經(jīng)濟(jì)周期和加息降息的影響，既無(wú)法享受降息帶來(lái)的利好，也無(wú)需接受加息帶來(lái)的新增成本。

2、未來(lái)，到底是降息趨勢(shì)還是加息趨勢(shì)？

從中長(zhǎng)期來(lái)看，利率下行將是大勢(shì)所趨。利率最終受制于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣環(huán)境，從2008年至今，我國(guó)的利率一直處于下行態(tài)勢(shì)，從最初的7%以上已經(jīng)下降到4.6%，未來(lái)這一趨勢(shì)還會(huì)得到保持。

從短期來(lái)看，利率既有加息的可能，也有繼續(xù)降息的可能，這也視經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而定。如果經(jīng)濟(jì)飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切；如果經(jīng)濟(jì)增速低迷，通脹低迷，通過(guò)降息來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的必要性就凸顯出來(lái)。

目前來(lái)看，面臨有史以來(lái)最大的疫情沖擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍舊能夠?qū)崿F(xiàn)全年正增長(zhǎng)，這是極為難得的成績(jī)。這個(gè)成績(jī)，意味著中國(guó)的貨幣政策將會(huì)向常態(tài)回歸，通過(guò)降息來(lái)刺激模式的政策將會(huì)逐步退出，信用緊縮有可能成為2021年的政策主流。

當(dāng)然，疫情形勢(shì)仍然有不確定性，國(guó)際新一輪疫情再次爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)遭受持續(xù)沖擊。國(guó)家層面表示政策不著急轉(zhuǎn)彎，短期加息不是政策必選項(xiàng)，而降息的必要性同樣不大。同樣，基于樓市調(diào)控的需要，實(shí)體利率和樓市利率可能會(huì)被區(qū)別對(duì)待，可能會(huì)出現(xiàn)實(shí)體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時(shí)而定，不會(huì)長(zhǎng)期維持。

所以，我們看到，從2020年4月開(kāi)始，LPR利率已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月按兵不動(dòng)，這是政策定力的體現(xiàn)。

3、由于不同城市信貸資源存在懸殊，房貸利率也有天壤之別。

目前，我國(guó)房貸利率基準(zhǔn)利率為4.65%，然而由于加點(diǎn)的存在，幾乎所有城市都高于這一比例。

這是房貸利率最高的10個(gè)城市，可以看出，房貸利率最高的是成都，首套房貸利率高達(dá)6.13%，相比基準(zhǔn)高出148個(gè)基點(diǎn)；最低的為上海，首套房貸利率僅為4.65%，與基準(zhǔn)持平。

一般而言，大城市房貸利率相對(duì)較低，中小城市房貸利率相對(duì)較高，三四線城市普遍高于一二線城市。之所以會(huì)這樣，是因?yàn)榇蟪鞘薪鹑跈C(jī)構(gòu)更為豐富，信貸資源配置更為充分，且樓市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，而小城市樓市需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

無(wú)論如何，2021年開(kāi)始，中國(guó)房貸利率將全面進(jìn)入LPR模式，原有的政策性貸款基準(zhǔn)利率將失去指導(dǎo)價(jià)值，房貸利率進(jìn)入變化更為頻繁的時(shí)代。

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