樓市話(huà)山論見(jiàn)：2021年錢(qián)存入“銀行”合適，還是“買(mǎi)房”合適？

20年前，全國(guó)商品房均價(jià)在2000元/平方米左右，買(mǎi)一套100平方米的房子大約需要20萬(wàn)元，如果采取貸款，只需要首付4萬(wàn)元即可，現(xiàn)如今房?jī)r(jià)上漲至1萬(wàn)元/平方米左右，上漲近5倍，折合下來(lái)每年上漲25%，相比銀行定存3%左右的利率，毫無(wú)疑問(wèn)，20年前閉著眼睛買(mǎi)房都是一次收益不錯(cuò)的投資。如果你買(mǎi)對(duì)正確區(qū)域的話(huà)，收益還能翻個(gè)20-30倍，妥妥實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。也正因如此，這些年很多人對(duì)于房子投資的熱情依舊不減。但隨著時(shí)間來(lái)到了2021年這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩年出現(xiàn)了蠻多城市房?jī)r(jià)不漲，甚至下跌的情況，這讓不少人難免會(huì)比較擔(dān)心，對(duì)樓市的預(yù)期也不再像過(guò)去那么看好了，每個(gè)人都擔(dān)心這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上車(chē)的話(huà)，一個(gè)不小心成為了接盤(pán)俠怎么辦？最近，我就有一位老朋友問(wèn)我說(shuō)，現(xiàn)在手頭上有一筆現(xiàn)金，不知道要不要放進(jìn)銀行，去做理財(cái)賺利息好，還是去買(mǎi)房好呢？希望我能給他一些看法。既然如此，我們今天就一起來(lái)分析下，如今樓市的一些情況，再來(lái)看下究竟是該買(mǎi)房還是放入銀行。

一、鑒于今年剛開(kāi)始，還沒(méi)看到國(guó)家對(duì)于樓市有什么大動(dòng)作，我們就用去年的一些新規(guī)來(lái)對(duì)今年的樓市進(jìn)行分析。

首先是“三道紅線(xiàn)”。說(shuō)句實(shí)話(huà)，這個(gè)新規(guī)對(duì)于樓市的影響可謂很大，要知道，對(duì)于房企們來(lái)說(shuō)，能夠不斷的拍地，就是來(lái)源于能夠跟銀行借錢(qián)，可如今在三道紅線(xiàn)的規(guī)定下，房企負(fù)債率過(guò)高的，是很難在跟銀行借錢(qián)了，無(wú)法用新負(fù)債去還舊負(fù)債。那么對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，只能通過(guò)其他方式找錢(qián)去還債務(wù)，那無(wú)法融資和信貸的情況下，房企還有什么門(mén)路賺錢(qián)呢？沒(méi)錯(cuò)，就是把手頭上的房子賣(mài)了，以換取資金，這是最快也是最便捷的方法。但去年一場(chǎng)疫情的影響，很多人都沒(méi)啥錢(qián)買(mǎi)房，或者說(shuō)是謹(jǐn)慎買(mǎi)房，使得成交量一度很低迷。直到恒大先開(kāi)啟了7折買(mǎi)房之后，很多中小型開(kāi)發(fā)商紛紛跟進(jìn)打折后，我們才發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)在慢慢回暖了。畢竟打折這個(gè)手段從古至今都非常好用。

因此，我判定一點(diǎn)，在三道紅線(xiàn)這個(gè)規(guī)定沒(méi)結(jié)束前，對(duì)于開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，想要錢(qián)依舊只能通過(guò)打折去換取老百姓手中的錢(qián)袋子，那么今年打折潮大概率還是會(huì)持續(xù)。

其次是央行收緊了錢(qián)袋子。

就在2020年最后一天，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布文件，對(duì)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款作出新的要求。對(duì)于計(jì)劃買(mǎi)房的人，以后申請(qǐng)房貸的難度將會(huì)有所增加。

這份名為《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)中資銀行的房地產(chǎn)貸款劃出了兩道紅線(xiàn)，一條是房地產(chǎn)貸款占比上限，一條是個(gè)人住房貸款占比上限。

前者主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，限制銀行資金過(guò)度流向開(kāi)發(fā)商，其實(shí)就是在和上面說(shuō)的“三道紅線(xiàn)”互相對(duì)應(yīng)，畢竟三道紅線(xiàn)之前都是空口說(shuō)，沒(méi)對(duì)銀行做出一些實(shí)際的規(guī)定，所以一些中小型銀行依舊在為開(kāi)發(fā)商放貸，而這次通知過(guò)后，我相信明年房企要融資和借貸就真的要嚴(yán)格按照三道紅線(xiàn)的規(guī)范來(lái)做了。而后者的話(huà)則和購(gòu)房者個(gè)人息息相關(guān)，從村鎮(zhèn)銀行到大型銀行，個(gè)人住房貸款的占比上限從7.5%到32.5%不等。

什么意思呢？就是說(shuō)今年起各大銀行對(duì)于個(gè)人住房額度的批款是有限制的，比如A銀行有100個(gè)億，但最多只能有32.5個(gè)億是能用于個(gè)人住房貸款。對(duì)于這個(gè)情況網(wǎng)絡(luò)上有很多的解讀，有說(shuō)什么未來(lái)要排隊(duì)貸款啊，或者說(shuō)因?yàn)樽》抠J款緊縮，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲也有。但在筆者看來(lái)，落實(shí)這個(gè)新規(guī)最少還有2-4年的緩沖期，而且目前也不是很多銀行踩線(xiàn)，所以各位不用過(guò)分緊張，但不緊張不意味著不能不擔(dān)心。畢竟過(guò)去央媽對(duì)于個(gè)人貸款也有限制，但像這次一樣直接劃分在多少以?xún)?nèi)是非常罕見(jiàn)的。所以我預(yù)測(cè)對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，還是會(huì)產(chǎn)生一定的影響，這個(gè)影響可能會(huì)造成短期內(nèi)房?jī)r(jià)無(wú)法過(guò)快上漲。

怎么理解呢？其實(shí)也非常簡(jiǎn)單，我們都知道，房?jī)r(jià)要么不漲，要么上漲的速度都是非常猛的，是那種一個(gè)利好或者政策，就會(huì)對(duì)一個(gè)城市或者一個(gè)區(qū)域造成爆發(fā)性的增長(zhǎng)。比如2020年的東莞，直接以漲幅超過(guò)40%，排名全國(guó)第一。那為啥能漲幅那么快呢？無(wú)非就是大量資金進(jìn)入樓市，個(gè)人住房貸款額度超發(fā)了。所以說(shuō)這個(gè)新規(guī)限制下，部分城市和地區(qū)，未來(lái)想超發(fā)額度，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的可能性會(huì)變得非常低。所以，我相信這也是國(guó)家在擠平樓市泡沫的一個(gè)手段。

二、因此，結(jié)合以上2點(diǎn)，我可以明確地告訴大家，今年大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)大概率還是漲不上去，如果對(duì)于想要短期或者回報(bào)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除非你能選對(duì)正確的區(qū)域，否則算上稅費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)成本、物業(yè)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等其他費(fèi)用，基本會(huì)虧錢(qián)。當(dāng)然，也不是說(shuō)不追求短期就能通過(guò)買(mǎi)房賺錢(qián)了，未來(lái)選不對(duì)城市，依舊是韭菜一顆，比如你買(mǎi)北方東三省的城市和南方大灣區(qū)的城市，未來(lái)的結(jié)果都會(huì)不一樣。

總而言之，如果你是一個(gè)追求穩(wěn)定的投資者，把錢(qián)拿去做理財(cái)，雖然賺的錢(qián)少了，但還是有錢(qián)?？赡闶裁炊疾欢那闆r下，把錢(qián)還繼續(xù)扔進(jìn)樓市，妄想閉眼買(mǎi)房，復(fù)制過(guò)去暴利的情況，我勸你可以洗洗睡了。

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