樓市話山論見：2021年，樓市在金融層面又迎來了一層枷鎖

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房貸設(shè)置了“兩道紅線”：

第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

第二道紅線是“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

這樣公開規(guī)定房地產(chǎn)信貸占比上限的舉措，尚屬首次。算上去年8月劃給房企的“三條紅線”，中國樓市單是政策端，就已經(jīng)劃上了“五道紅線”。這背后，究竟釋放了什么重磅信號(hào)？俗話說，房地產(chǎn)走勢長期看人口，中期看土地，短期看信貸等政策。

在政策端，去年8月底出臺(tái)的三道紅線已經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)影響，只要負(fù)債過高，一律限制新增融資。頭部房企恒大回A失敗后，說明“大而不能到”的局面在房地產(chǎn)領(lǐng)域也不再通行。

如果說此前的三道紅線是針對房企，那么現(xiàn)在新劃的“兩條紅線”則是將“槍口”對準(zhǔn)銀行。具體來看，不同銀行的劃分標(biāo)準(zhǔn)并不相同。所有銀行按規(guī)模不同，分成了五檔。

可以看出，銀行規(guī)模越小，允許流入房地產(chǎn)的資金比例限制越嚴(yán)格，國有大行房地產(chǎn)貸款比例還可以最高到達(dá)40%，村鎮(zhèn)銀行只能最高12.5%；個(gè)人住戶貸款方面，國有大行最高可到32.5%，最低的村鎮(zhèn)銀行只能是7.5%。

這和去年下半年出現(xiàn)的房企“三道紅線”，其實(shí)有著某種相似之處。

隨著新政出臺(tái)，無論哪類銀行，房地產(chǎn)信貸總盤子都變小了，錢能流入房地產(chǎn)的資金比例在銳減。其中包括建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等大中型銀行，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)商行等中小型銀行。

對這些銀行來說，接下來不得不痛苦地控制占比，甚至減量。研報(bào)還提出，假設(shè)平均首付比例為50%，可能拖累商品房銷售金額7000億左右。相比2020年全年百強(qiáng)房企13萬億的銷售額，7000億似乎只是杯水車薪，但背后傳達(dá)出的信號(hào)意義卻不容低估。

對房企來說，杠桿下降，拿地會(huì)更謹(jǐn)慎，土地市場會(huì)回歸平穩(wěn)。密集又嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，也會(huì)加速房企行業(yè)大洗牌，許多實(shí)力不足的小房企會(huì)消失，或被大房企吞并。

對購房者而言，個(gè)人住戶貸款額度受限，勢必會(huì)影響到購房者的貸款，尤其是二套房以上人群的貸款難度，幾乎會(huì)翻倍，首套房和二套以上的房子貸款利率也會(huì)隨之上升。這意味著投資客，很難再做到加杠桿炒房，房地產(chǎn)會(huì)加速從金融屬性轉(zhuǎn)為居住屬性。

此外，由于信貸受到限制，房貸利率短期內(nèi)大概率會(huì)有所回升，尤其是那些觸及紅線的銀行。但是從中長期來看，隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口日益老齡化，利率走低在全球都是必然趨勢。

無論房貸利率怎么變，可以肯定的是，未來幾年獲得房貸的難度只會(huì)越來越大。

新規(guī)一出，一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。

需明確一點(diǎn)的是，長期來看，我國對樓市態(tài)度依然曖昧。復(fù)盤去年房地產(chǎn)行業(yè)狀況，V型反轉(zhuǎn)是主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速對全年GDP的貢獻(xiàn)依然非常大。

此外，為避免沖擊，“兩道紅線”新規(guī)其實(shí)存在2-4年的過渡期，并非立即執(zhí)行。因此，給資金源頭“上鎖”，并不是為了消滅房地產(chǎn)行業(yè)，或讓房價(jià)大跌，造成系統(tǒng)系金融危機(jī)，而是穩(wěn)杠桿，以鎖住樓市風(fēng)險(xiǎn)。

這背后，有著充分的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

其一，國內(nèi)購房杠桿率的歷史高位是2016年，一場去庫存行動(dòng)聲勢浩大，多地政府出臺(tái)了樓市刺激政策，類似降首付、降二套房貸標(biāo)準(zhǔn)等措施，導(dǎo)致房價(jià)上漲、投資需求大增，一大批購房者主動(dòng)加杠桿。隨著2017年調(diào)控收緊，杠桿率明顯降低。但2020上半年，在個(gè)人按揭貸款沒有放松的情況下，購房者再次主動(dòng)加杠桿，全國購房杠桿率回升至歷史第二高位，僅次于2016年。

其二，央行于去年4月發(fā)布了一篇題為《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》的報(bào)告。報(bào)告顯示，全國城鎮(zhèn)家庭戶均住房擁有量達(dá)1.5套，低收入家庭加杠桿空間有限。這意味著，未來全國樓市需求總量增長空間和刺激政策的空間都非常有限。

《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》分布圖，家庭資產(chǎn)最高的三個(gè)省市為北京、上海和江蘇，最低的為新疆、吉林和甘肅。其中，北京約為新疆的7倍。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年末中國的居民杠桿率已經(jīng)超過60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。這一數(shù)字，已經(jīng)超過國際平均水平，正在趕超發(fā)達(dá)國家；增速之快，位居世界前列。

其三，不少地區(qū)為了讓支付能力較弱的居民有上車資格，默許了“首付分期”等操作。這一現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重，一定程度上也提升了個(gè)人的杠桿率。由于這一金額不通過按揭貸款，因此全國實(shí)際購房杠桿率還可能更高。

種種跡象表明，收緊房地產(chǎn)銀根，以防范金融風(fēng)險(xiǎn)，成了當(dāng)務(wù)之急。

隨著這一新政的出臺(tái)，分化現(xiàn)象只會(huì)愈演愈烈。

一個(gè)很好理解的邏輯是，當(dāng)涉房貸款被限制，勢必會(huì)影響整個(gè)市場的信貸資金配置。基于風(fēng)險(xiǎn)考量，銀行將會(huì)將有限的信貸，投放在樓市風(fēng)險(xiǎn)較低的城市。

比如一二線熱點(diǎn)城市。由于人多地少經(jīng)濟(jì)好，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超其他城市，整體上樓市會(huì)呈現(xiàn)長線慢漲的情況，比如登頂內(nèi)地房價(jià)第一城的深圳和受其外溢影響的東莞。

本質(zhì)上，還是供求基本規(guī)律疊加政策刺激在起作用。

另一方面，人口與經(jīng)濟(jì)基本面羸弱的三四五線城市，比如東北、西北、西南一些人口凈流出的城市，房價(jià)會(huì)呈加速下跌趨勢。前幾年的上漲，也主要和貨幣化棚改政策的刺激脫不了關(guān)系，不可持續(xù)。

一言以蔽之，大城市深圳化、小城市鶴崗化、調(diào)控舉措長沙化的趨勢將會(huì)不斷加劇。

去年是國內(nèi)樓市由松至緊的一年。

從8月下旬出臺(tái)的“三條紅線”開始，盲目加杠桿、粗放擴(kuò)張的時(shí)代成為過去，房企投資、開發(fā)和銷售節(jié)奏均受到較大影響。

不過，影響房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高低的決定性主體不只有房企，銀行也是關(guān)鍵一環(huán)。想要真正降杠桿，只治房企不治銀行必然事倍功半。于是，針對信貸方的兩條監(jiān)管紅線出臺(tái)，就是要在金融層面戴上了“緊箍咒”。

不僅如此，臨近年末，預(yù)售資金監(jiān)管還愈發(fā)從緊。12月以來，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海等近30個(gè)城市接連出手，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

一系列動(dòng)作，讓一眾房企如履薄冰。過去房企高歌猛進(jìn)，資金帶來了巨大的動(dòng)力，如果沒有更多的現(xiàn)金流涌入，整個(gè)行業(yè)再繼續(xù)往上走的勢能會(huì)被大大削弱。

日前，在2020年的年終大會(huì)上悲觀表示，未來大致預(yù)計(jì)成交面積很難有大幅度的突破，整個(gè)行業(yè)將步入無增長時(shí)代。

其論據(jù)是一組數(shù)據(jù)。從2016年至2020年，銷售面積幾乎沒有增長，都穩(wěn)定在16億平方米左右，雖然成交金額從14萬億達(dá)到17萬億，但這一方面是房價(jià)在漲，另一個(gè)方面是過去幾年，都以三四線城市的成交結(jié)構(gòu)為主，去年和今年開始，一二線的成交占比越來越高，所以才使得成交金額不斷上升。

與此同時(shí)，房價(jià)上漲、租金下降成為去年樓市一大新特點(diǎn)。以中原統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格和租金指數(shù)來看，截至2020年11月， 7大重點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格同比上漲6%，而租金則下跌3.5%。實(shí)際上，住宅價(jià)格上漲而租金下跌的現(xiàn)象，在大多數(shù)城市中都普遍存在。

一個(gè)多月前，央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席發(fā)文稱：目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛。其言外之意，不言而喻了。

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