樓市話山論見：2021年對(duì)房地產(chǎn)公司，誰(shuí)耐得住降價(jià)促銷的風(fēng)險(xiǎn)，誰(shuí)才能在房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)久立足

2020年已悄然遠(yuǎn)走，回首樓市一年戰(zhàn)績(jī)有多少呢？從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年共計(jì)有166家房企成為了百億贏家，業(yè)績(jī)突破千億的也增加到了41家。而相對(duì)2019年房企業(yè)績(jī)來(lái)看，當(dāng)年有152家業(yè)績(jī)破百億，業(yè)績(jī)千億的房企共計(jì)36家。如此對(duì)比，看來(lái)樓市房企今年可謂收獲滿滿、戰(zhàn)果累累，再次躋身新高度。那么，未來(lái)2021年樓市還會(huì)增長(zhǎng)嗎？我認(rèn)為，房企或?qū)⒃诮邓僦星笊媪恕?/span>從今年銷售業(yè)績(jī)TOP100來(lái)看，排名來(lái)中依然是頭部房企的碧桂園、恒大、萬(wàn)科名列前三。2020年全年銷售總額分別是7888億元、7038億元、7011億元。位列第四、五位則分別是融創(chuàng)和保利集團(tuán)，兩者銷售總額均為5000億元左右。而中海、綠地、世茂、華潤(rùn)、綠城等房企分別位列第6～10位。從銷售總額數(shù)據(jù)來(lái)看，頭部房企今年銷售額并不低。而實(shí)際上，今年房企目標(biāo)完成率卻沒有想象中那么高?！?/span>2020年企業(yè)整體的業(yè)績(jī)完成情況不十分理想，目標(biāo)完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年。而各類房企中年銷售目標(biāo)未完成率也偏低，比如中南建設(shè)、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、佳源國(guó)際、綠城中國(guó)等房企均未完成2020年的預(yù)期銷售目標(biāo)，目標(biāo)完成率分別是97.04%、91.32%、91%、89%、88.5%、86.39%、85.84%。

然而，而未來(lái)2021年樓市也不見得還能高歌猛進(jìn)走得更遠(yuǎn)，樓市如吃快餐般的前進(jìn)速度或?qū)⑾陆怠?/span>

首先，未來(lái)樓市處于被動(dòng)期，調(diào)控政策要點(diǎn)依然不會(huì)松懈。隨著房住不炒為基點(diǎn)與發(fā)展行進(jìn)方向。樓市調(diào)控在“三道紅線”為主導(dǎo)政策。從2020年8月開始房企融資“三道紅線”加嚴(yán)，剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比不低于1倍?！叭兰t線”政策的出世，房企面臨的是融資空間縮小，而融資成本不斷上升，那么對(duì)于房企也是一大考驗(yàn)，房企為了響應(yīng)此政策，不惜掀起了一輪集體降負(fù)債、降杠桿的舉動(dòng)，促銷打折促進(jìn)資金的回籠，“以價(jià)換量”的促銷方式，讓房企利潤(rùn)空間下降，同時(shí)房企只能另尋他路求生存，投資到其他行業(yè)中發(fā)展，畢竟一條路走到死胡同了，該另尋他路。

其次，疫情之下，宏觀經(jīng)濟(jì)加大房企壓力，復(fù)工復(fù)產(chǎn)依然在恢復(fù)中。以目前各城市樓市供需來(lái)看，疫情下樓市經(jīng)濟(jì)同樣受影響，樓市供需矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)，居民收入下降，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)持續(xù)進(jìn)行中，而房源卻出現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)，造成房企處于被動(dòng)狀態(tài)，主動(dòng)權(quán)未來(lái)掌握在剛需手中。2020年全國(guó)土地供應(yīng)量并不少，未來(lái)樓市新建房源供應(yīng)量加大，市場(chǎng)原有存量與新房同增。房源空置率上升，一線城市的深圳已經(jīng)是100％的城鎮(zhèn)化率，新一線的廈門也達(dá)到89.1％，按照發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率的75％，我們已經(jīng)有24個(gè)城市已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。意味著未來(lái)很難有更大的突破，畢竟人口基數(shù)增幅在下降，未來(lái)房企的生存之路被截?cái)喽l(fā)展進(jìn)程相應(yīng)變緩。

再而，人口基數(shù)不漲就算了，城市間搶人大戰(zhàn)已經(jīng)是城市間樓市重點(diǎn)工作。近年來(lái)許多二線城市放開落戶限制，如杭州大專以上學(xué)歷即可落戶，武漢45歲以下大專生可全家落戶，南京、成都、西安等城市也一再再將落戶門檻，這波猛如虎的搶人大戰(zhàn)已掀起。原本五個(gè)人在同一個(gè)城市落戶，現(xiàn)在五個(gè)人分到5個(gè)城市落戶，城市房源購(gòu)買力明顯會(huì)下降，房企間競(jìng)爭(zhēng)加大，樓市房?jī)r(jià)與銷量都會(huì)降低。

最后，市場(chǎng)房源飽和度過(guò)高，房企求生存是難上加難。以目前北京樓市房源庫(kù)存來(lái)看，總量突破9萬(wàn)套，刷新了樓市庫(kù)存紀(jì)錄。上海庫(kù)存房源總量也居高不下，總量在18萬(wàn)套。而去化周期不斷加長(zhǎng)。這意味著樓市二手房銷量被“腰斬”而難有更大的進(jìn)展。庫(kù)存量高，房?jī)r(jià)也高。樓市求生存之路唯有“以價(jià)換量”方式來(lái)贏得市場(chǎng)。那么，房企未來(lái)之路并不會(huì)那么暢通無(wú)阻。房企發(fā)展速度，也因?yàn)橘Y金被庫(kù)存量截留而降速。

所以，樓市在2021年難有高杠桿形成的擴(kuò)張，房企在降速中求生存，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的常態(tài)。而受到經(jīng)濟(jì)、人口、政策、樓市房源庫(kù)存等多方因素干擾，樓市主動(dòng)權(quán)受限，發(fā)展之路更加艱難。房企發(fā)展在降速中生存，這個(gè)坎唯獨(dú)適者生存，也就是誰(shuí)耐得住降價(jià)促銷的風(fēng)險(xiǎn)，誰(shuí)才能在房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)久立足。

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