樓市話山論見：年初國家樓市政策加大對滬、深、杭等大城市調(diào)控力度

2021年年初，滬深杭三個熱點城市先后出臺樓市調(diào)控政策，從限購、限售、稅費等方面進行施壓，同時對“假離婚”、信用貸、法拍房、贈與房等方面的漏洞進行填補。此輪調(diào)控升級后，這些城市對投資投機需求的壓制力度堪稱前所未有。與此同時，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹于1月下旬帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導房地產(chǎn)市場情況。

倪虹再度強調(diào)“房住不炒”、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段、切實落實城市主體責任等基本原則，并指出“發(fā)現(xiàn)問題及時出手”。熱點城市調(diào)控升級，反映出當下樓市政策的重要風向。去年年末召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一。如今，這些大城市的出手正在變得迅捷有力。

金融政策的收緊，也是樓市調(diào)控的另一項重要變化。自1月27日起，廣州工農(nóng)中建四大行的房貸利率全部提升，同時已有銀行暫停房貸業(yè)務。1月以來，房地產(chǎn)銷售仍然保持慣性下的高規(guī)模，但政策變化的影響，已經(jīng)潛移默化地發(fā)生。

“大城市”面臨調(diào)控高壓

除了滬深杭三地外，還有一些熱點城市在近期收緊了調(diào)控。合肥于今年年初要求，離異未滿兩年再度購房的，仍按原家庭名下的房屋套數(shù)計算。此舉針對“假離婚”的意圖十分明顯。去年年末，合肥就已經(jīng)針對當?shù)貥鞘械母鞣N問題，實施“堵漏”方案，包括嚴查補社保買房、探索“多校劃片”政策和“6年學位制”政策等。

1月19日，無錫市住建局發(fā)文稱，推行基本裝修和升級裝修分類管理，按規(guī)申請價格備案。政策意在避免商品房項目通過搭售精裝修的方式進行漲價。北京市住建委黨委書記、主任王飛在1月25日表示，嚴查資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機炒作。同時加強對長租企業(yè)的嚴厲監(jiān)管，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸。

近幾年，房地產(chǎn)調(diào)控保持高節(jié)奏。2018年到2020年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺頻次分別為450次、620次、489次，政策內(nèi)容有保有壓，范圍覆蓋限購、稅費、資金監(jiān)管、人才引進等各個方面。其中，進入2020年下半年，東部熱點城市調(diào)控的頻次明顯增加，且以打壓性的措施為主。這與市場熱點的變化有關。他認為，從2016年開始，三四線城市受益于棚改紅利而一度快速升溫。但隨著棚改熱潮消退，以及熱點一二線城市出臺人才引進政策，市場熱點逐漸向一二線城市轉(zhuǎn)移。到2020年下半年，隨著貨幣政策由適度寬松回歸到中性，這些城市的價值進一步凸顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長7.1%，銷售額同比增長14.1%，成為2020年唯一保持加速上行的區(qū)域。進入去年第四季度，一線城市的房價漲幅就一直領先于70個大中城市。去年年末召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一。這也是監(jiān)管層首次將調(diào)控重心聚焦到“大城市”。

大城市的市場變化，對周邊區(qū)域有著較強的輻射力和引導性。因此，對“大城市”房價的管控一直是監(jiān)管層關注的重點。這也被認為是住建部赴滬深進行調(diào)研督導的重要原因?，F(xiàn)階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市房價過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

就具體的政策內(nèi)容而言，今年核心一二線城市更可能升級限購，涉及限購區(qū)域擴容，二手房納入限購范圍，強化購房資格管控等，同時還將限制通過假離婚、假落戶等方式騙取購房資格。相比之下，三四線城市的調(diào)控力度會相對較弱，更傾向于通過強化限售的方式“維穩(wěn)”市場。

“去杠桿”進入落地階段

金融層面的管控也已同時展開。自1月27日起，廣州工農(nóng)中建四大行的房貸利率全部提升，從此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp，調(diào)整為首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp，變更后首套房貸的利率為5.2%，二套房為5.4%。同時，廣州已有銀行暫停房貸業(yè)務。

今年1月，36城平均首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，于底部微升。房貸平均放款周期環(huán)比延長5天至53天。

這被認為是“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的一部分。自去年7月首次提出這一概念后，房地產(chǎn)金融管理的收緊已是箭在弦上。此后，針對房企融資的“三條紅線”，針對銀行房貸的“五檔管理”先后出臺，意味著政策進入細化和落地的階段。

嚴躍進指出，房貸利率的調(diào)整將影響銀行房地產(chǎn)貸款額度，體現(xiàn)出“五檔管理”政策已經(jīng)啟動。其中，今年雖是該政策的過渡期，但其實際影響正在逐漸顯現(xiàn)。從其他城市來看，不排除未來房貸利率繼續(xù)提升的可能。與此同時，銀行對房企融資的限制，也可能逐漸加碼，體現(xiàn)為審批流程延長，合規(guī)性要求增加等。今年房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，有去化壓力的城市或?qū)⑦m度放松限貸，但不會超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍。

樓市政策的變化，將逐漸影響到市場的各個層面。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，雖然公司位于“綠檔”，但在制定2021年的策略時，仍然以穩(wěn)守“基本盤”為要義，對區(qū)域擴張和多元化業(yè)務推進都“前所未有地謹慎”。該人士表示，雖然很多房企通過借新還舊進行了債務置換，但總體而言，整個行業(yè)的資金壓力還是會逐漸變大。近兩年不斷有房企曝出資金鏈問題，說明在強有力的金融管控下，很多房企的財務架構(gòu)十分脆弱。

市場層面，多數(shù)機構(gòu)認為，經(jīng)歷了2020年的銷售高峰后，今年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模將有所下滑。其中，長三角、大灣區(qū)等區(qū)域雖然調(diào)控壓力較大，但仍會是交易熱點。

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