樓市話(huà)山論見(jiàn)： 2021年初,中國(guó)一二線(xiàn)樓市會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)嗎？

2021年初不久，中國(guó)一、二線(xiàn)樓市迎來(lái)了一波密集調(diào)控。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹率隊(duì)赴上海、深圳等地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和監(jiān)管。倪虹強(qiáng)調(diào)，要在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)采取措施，引導(dǎo)良好預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

過(guò)去一周，上海、深圳等一線(xiàn)城市不斷出臺(tái)政策收緊調(diào)控。1月21日晚，上海發(fā)布“上海十條”調(diào)控新政。四天后，上海出臺(tái)了“封堵”措施，將法國(guó)拍賣(mài)行納入限購(gòu)范圍。深圳一周三次出臺(tái)樓市收緊措施，包括要求家庭購(gòu)買(mǎi)商品房，只能以有購(gòu)房資格的會(huì)員名義登記，處罰涉嫌非法購(gòu)買(mǎi)“網(wǎng)絡(luò)名人新盤(pán)”華潤(rùn)城潤(rùn)西一期等12人。值得注意的是，最近，實(shí)質(zhì)性的管制和控制措施已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。有媒體透露，最近廣州、深圳房貸緊張，購(gòu)房者需要排隊(duì)貸款。另?yè)?jù)報(bào)道，廣州四大銀行27日開(kāi)始上調(diào)房貸利率。變更后，廣州首套房貸利率為5.2%，第二套房貸利率為5.4%。

不同于“打補(bǔ)丁”的政策升級(jí)，房貸利率和首付一直是樓市的“七寸”。廣州為什么從房貸監(jiān)管？主要原因是去年廣州按揭貸款數(shù)額較大，樓市火爆。去年，廣州共有22萬(wàn)套新房和二手房成交，成交規(guī)模達(dá)到歷史第二高，成交金額創(chuàng)歷史新高。二手房?jī)r(jià)格普遍超過(guò)每平方米3萬(wàn)元，在全國(guó)70個(gè)大中城市中排名第九。

去年年底和今年1月，廣州樓市是年底。近期收緊房貸是為了從額度和利率上給當(dāng)?shù)貥鞘薪禍?。這可能是全國(guó)樓市的一個(gè)信號(hào)，尤其是樓市火爆的地方。去年我國(guó)社會(huì)融資規(guī)模很大，住房貸款也處于歷史高位。一些基金“披著實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款的外衣，甚至是中小貸款”進(jìn)入樓市。這是嚴(yán)格監(jiān)管的對(duì)象。去年以來(lái)，中國(guó)一直強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理，這與最近許多地方貸款額度緊張有關(guān)。除廣州外，據(jù)悉，無(wú)錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開(kāi)始收緊銀行貸款額度。

房貸額度控制和貸款利率提高會(huì)直接增加購(gòu)房成本，樓市會(huì)降溫嗎？

購(gòu)房成本增加，貸款節(jié)奏拉長(zhǎng)，將對(duì)房產(chǎn)交易產(chǎn)生很大影響。當(dāng)下許多城市房產(chǎn)價(jià)格已創(chuàng)新高，而多數(shù)買(mǎi)房行為要通過(guò)杠桿，融資額度受控將直接影響市場(chǎng)，當(dāng)然，這還取決于后續(xù)的政策力度。目前，以廣州為例，廣州銀行利率上浮的幅度，對(duì)樓市的沖擊并不會(huì)太大。不過(guò)，如果貸款額度持續(xù)受到管控，貸款發(fā)放周期拉長(zhǎng)，這將意味著交易節(jié)奏放緩，樓市交易量也會(huì)下降，類(lèi)似于股票市場(chǎng)上換手率下滑，資產(chǎn)熱度就會(huì)受到?jīng)_擊。

本輪樓市行情是否會(huì)見(jiàn)頂回落？專(zhuān)家認(rèn)為，這需要看房貸政策的管控是否進(jìn)一步擴(kuò)圍。目前已經(jīng)出現(xiàn)這種跡象，近期宣布收緊樓市的一二線(xiàn)城市不斷增多，房貸額度緊張的地區(qū)也在增加。如果后續(xù)調(diào)控政策特別是房貸持續(xù)加碼、擴(kuò)圍，本輪樓市周期大概率會(huì)見(jiàn)頂回調(diào)。

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