樓市話山論見：希望你能滿意地買到人生第一套房！

面對復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，一定要注意方方面面的問題。然而，對于那些第一次購房的人群來說，又需要注意哪些問題呢？今天我們就一起來聊一聊，買人生第一套房需要注意些什么？有什么好的建議？

1、買人生第一套房需要注意什么？

對絕大部分個體，絕大部分家庭而言，一輩子買房的次數(shù)特別少，好多家庭也就一兩次的購房機(jī)會。畢竟，房子是涉及金額特別大的一類商品，不管是個體還是家庭，都需要花費(fèi)很長時間的存款繼續(xù)。因此，很多朋友在買人生第一套房子的時候，常常會出現(xiàn)不知所措，不知道究竟該聽誰的，也不知道需要注意些什么。

首先，第一次買新房需要注意些什么？

新房也就是我們所謂的期房，是從開發(fā)商手里面購買，而不是從個體的業(yè)主手里面購買。雖然新房有開發(fā)商背書，但對于人生當(dāng)中第一次買房的朋友而言，仍然不能掉以輕心，需要注意的問題很多。

1.五證是否齊全？

在第一次購買新房的時候，先不要慌張，也不要盲目的下定金，交首付款。來到新房售樓處的第一件事，不是看戶型，不是看沙盤，也不是聽售樓小姐講述樓盤和小區(qū)的整體概況。

而是看看開發(fā)商公司的五證是否已經(jīng)齊全，該樓盤該項(xiàng)目，該小區(qū)是否已經(jīng)達(dá)到了安全交易的標(biāo)準(zhǔn)。尤其是“商品房的預(yù)售許可證”，這是新房項(xiàng)目能夠正常安全上市交易的重要指標(biāo)。甚至細(xì)心的朋友可以在對應(yīng)的房產(chǎn)官網(wǎng)，查詢預(yù)售許可證上的編碼是否是真的。

2.備案價。

在購買新房之前，除了看看房產(chǎn)的五證是否齊全，還要注意一個特別重要的問題，那就是新房項(xiàng)目的備案價。備案價是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門，對該項(xiàng)目的一個官方指導(dǎo)價格，也是最接近于市場真實(shí)成交價的。只有掌握了新樓盤的備案價之后，你才能夠遠(yuǎn)離新房價格的坑。

一般情況下當(dāng)你購買的項(xiàng)目，單價在備案價5%上下波動都是屬于正常的范圍。而一旦你購買的房子均價，高于了備案價的10%，甚至15%，那么是不合規(guī)的，是開發(fā)商坐地起價千萬不要購買，并且可以向當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T投訴。

3.貸款銀行。

一般情況下，開發(fā)商在出售新房之前，都會對接很多的銀行，為購房者做房貸的申請?zhí)幚怼?/span>

而不同的銀行對應(yīng)的房貸利率上浮系數(shù)是不太一樣的，而且在放款的速度上也是不太一樣的。

如圖，以2018年鄭州房貸利率上浮情況為例，不同銀行的首套房，二套房貸利率均不相同。所以，購房者在買房之前，一定要先問清楚開發(fā)商對接的銀行有哪些，每一家銀行對應(yīng)的房貸利率上浮系數(shù)是多少？放款周期是多長？這樣可以結(jié)合自己的實(shí)際需求，選擇房貸利率相對較低，放款速度相對較短的銀行。

其次，第一次買二手房需要注意些什么？

1.房東是否誠心出售？

如果你人生第一套房是選擇購買我們的二手房，那我一定要事先確定房東是否誠心出售該房屋。道理很簡單，如果房東不是誠心出售，即便你看上的房子，很可能最后也不能成交，也不能買到家，特別浪費(fèi)自己的時間和精力。

因?yàn)?，在上一輪去庫存的過程當(dāng)中，很多城市的房子幾乎都翻了一倍，有非?？捎^的利潤。

而這個時候，二手房市場里面也有很多的二手房東，把自己的房屋掛在網(wǎng)上出售以試探價格，看看是否有更好的利潤空間，再決定是否出售。

2.房屋是否安全？

二手房和新房不一樣，我們可以通過五證，以及預(yù)售許可證的編碼在官網(wǎng)查詢是否可以正常交易。在購買二手房之前，一定要在中介的陪同下去，當(dāng)?shù)氐姆抗芫终{(diào)檔，查看房屋是否能夠安全的正常的交易。并且，需要確定房屋是否有抵押，有債務(wù)，有糾紛等等，缺一不可。

細(xì)心的朋友，甚至還可以向物業(yè)，向隔壁鄰居打聽，該房屋是不是兇宅，以防萬一。

3.是否能夠申請房貸？

我們必須明白，絕大多數(shù)絕大部分銀行，對樓齡相對較老的二手房是不予以批貸的。比如我們常見的工商銀行，商業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，中信銀行，交通銀行等等，對樓齡在20年以上的二手房是不予以批貸的。甚至有一些銀行，對樓齡在15年以上的房子，都不予以批貸了，只能全款購買。

所以，在購買二手房之前，一定要通過貸款中介再三向銀行確認(rèn)，這套房屋能夠申請房貸，并且確定還能夠申請的房貸年限和具體的金額。這樣才能夠結(jié)合自己的實(shí)際情況，看看買不買得起這套房，能否承擔(dān)對應(yīng)的月供。

二、買人生第一套房有什么好的建議？

每一個行業(yè)都有一些可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)，購買人生當(dāng)中的第一套房也是如此。我們可以吸取一些過來人的買房經(jīng)驗(yàn)，幫助自己買對第一套房，幫助自己輕松的買入第一套房。因此，結(jié)合這些年我對房地產(chǎn)市場的了解，以及買房賣房的經(jīng)驗(yàn)，給購買人生第一套房的朋友提供一些好的建議。

第一、購買新房的建議。

新房市場的復(fù)雜，來源于產(chǎn)品眾多，開發(fā)商眾多，品牌眾多，讓第一次購房的朋友眼花繚亂。

1.首選清水房。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，在新房市場里面不僅有原來的清水房，還有現(xiàn)在市場上眾多的精裝修房子。但是大部分的精裝修房子并不是所謂的全裝，只是一個簡單的基裝，還是需要我們購買一定的日常用具和家具家電。這種情況，我建議大家首先選擇同小區(qū)，同項(xiàng)目的清水房作為購買對象。

一是精裝修要比清水房單價高出3000元左右，100平米的房子就多出了30萬元，這一筆費(fèi)用我們可以裝修的很好了。二是精裝修的費(fèi)用是不能向銀行申請貸款的，需要購房者單獨(dú)繳納一筆裝修費(fèi)用，購房門檻相對較高。三是精裝修的房子都是開發(fā)商統(tǒng)一打造的，我們不知道細(xì)節(jié)，可能有貓膩。即便沒有貓膩，整個小區(qū)的裝修風(fēng)格都是一樣的，特別不舒服。

2.購買品牌商新房。

購買人生第一套新房的時候，一定要優(yōu)先選擇那些大品牌的期房購買。

原因很簡單：

一是品牌開發(fā)商修建的新房在質(zhì)量上有保障一些;二是品牌開發(fā)商的物業(yè)管理水平要好一些，整體的居住體驗(yàn)感更強(qiáng);三是品牌開發(fā)商更有實(shí)力，可以有效的規(guī)避樓盤停工或者爛尾的風(fēng)險;

說到底，房屋質(zhì)量更好，居住體驗(yàn)感更強(qiáng)，在未來市場上的流動性一定會更好。

3.遠(yuǎn)離三無樓盤。

購買新房的時候一定要遠(yuǎn)離三無樓盤，減少買房的糾紛，未來的風(fēng)險。

一是沒有地段的樓盤，距離市中心特別遠(yuǎn)，在城市的邊緣地帶，價值不高;二是沒有軌道交通的樓盤，尤其是那些距離軌道交通特別遠(yuǎn)的郊區(qū)，新盤周邊還沒有新增的產(chǎn)業(yè);三是無學(xué)區(qū)指標(biāo)，無品牌的郊區(qū)新盤，這樣的房子在未來的增值空間非常小，甚至還會跑輸大市;

說到底，這樣的三無樓盤一定不能買，在市場上的價值非常低，你買完之后以后想要賣出可就沒人接盤了。

第二，購買二手房的建議。

購買二手房的建議就比購買新房的建議更直接一些了，尤其是對那些購買人生當(dāng)中第一套房子的朋友而言。畢竟，二手房看得見摸得著，實(shí)實(shí)在在的存在，我們可以更直觀的去做一些有效的取舍。

1.購買商品房。

在購買二手房的時候，一定要選擇購買正規(guī)的商品房，遠(yuǎn)離小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房，集資房，回遷房等等。因?yàn)?，小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房，集資房，回遷房的市場價值非常弱，建筑年代老舊，逐漸都被淘汰了。這些房屋連銀行都會嫌棄，并不會批貸給他，只能全款交易，隨著人們對居住環(huán)境的要求在升級，這樣的房子在未來根本沒有市場接受度，流動性幾乎為零。

2.地段的選擇。

購買人生當(dāng)中的第一套二手房，一定要選擇好地段的房子和小區(qū)進(jìn)行購買。道理很簡單，二手房已經(jīng)沒有了樓齡較新的優(yōu)勢，就一定要有地段的優(yōu)勢，才能夠?qū)_這樣的瑕疵，保留它的房屋價值。更何況地段好的二手房周邊配套成熟，不管是生活還是工作都相對的便利，最主要的是未來的增值空間更好，流動性更強(qiáng)，變現(xiàn)能力更強(qiáng)。

3.謹(jǐn)防中介吃差價。

二手房和新房不一樣，新房我們可以看到備案價，并且根據(jù)房管局的規(guī)定來斷定開發(fā)商有沒有買高價。二手房市場特別的復(fù)雜，在購買的過程當(dāng)中，一定要警惕中介和業(yè)主聯(lián)合起來吃差價。所以，在購買二手房之前，一定要調(diào)查清楚整個片區(qū)，整個小區(qū)在最近一年或者最近半年的成交均價在什么樣的價位。

并且，根據(jù)市場的漲跌行情，來鎖定房子最可能接近的成交值。甚至，可以在購買前假扮賣家，詢問中介這里的房子賣多少錢，自己有一套房子想掛牌賣出，以試底價。

總的來說，對大多數(shù)購房人群來說，不管是新房市場，還是二手房市場都特別的復(fù)雜。尤其是購買人生當(dāng)中第一套房的剛需朋友，在買房的時候一定不要盲目，不要急躁，冷靜，多看多比較，多思考。

當(dāng)然了，最后還是要特別提醒第一次購房的朋友，平時也可以花時間多了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，多關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的漲跌行情。

在購房前多跑跑新樓盤，多跑跑二手房，多看房，多和中介交流，多和售樓小姐聊天，多掌握一些房地產(chǎn)交易相關(guān)的信息。為買房做好十足的準(zhǔn)備，不打沒有把握的仗，一旦時機(jī)成熟，果斷買房，不要猶豫。并且，多學(xué)習(xí)一些規(guī)避合同糾紛，減少交易過程當(dāng)中經(jīng)濟(jì)損失的方法，防患于未然。

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