樓市話山論見：重磅！上海史上最嚴(yán)樓市調(diào)控來了 離異3年按家庭計(jì)算、增值稅課征收緊

1月21日晚間，經(jīng)上海市政府同意，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、市房屋管理局、市規(guī)劃和自然資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海分行、上海銀保監(jiān)局、市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，自2021年1月22日起實(shí)施?！兑庖姟芬c(diǎn)如下：

1、夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

2、調(diào)整增值稅征免年限。個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅；個(gè)人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

3、引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

4、強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格商品住房銷售管理。嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。

5、完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。

6、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和增加商品住房用地供應(yīng)、增加租賃住房有效供應(yīng)等內(nèi)容。

7、《意見》自1月22日起實(shí)施。

“暖冬”行情或被按下暫停鍵

上海樓市剛剛經(jīng)歷一輪“暖冬”行情，學(xué)區(qū)房和新盤尤為火熱。1月20日，一份《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》在網(wǎng)絡(luò)熱傳。有媒體稱，上海市房管局召開緊急會(huì)議，商討對策應(yīng)對最近上海樓市搖號(hào)過熱情況。不過，僅僅數(shù)小時(shí)之后，上海市房管局表示：目前沒有出臺(tái)新的調(diào)控政策，只是針對目前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的管理。

在這背后，沉寂了近三年的上海樓市，在2020年迎來量價(jià)穩(wěn)步提升，成交量也一路攀升，尤其是去年底的11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場升溫更加明顯。“學(xué)區(qū)房行情太火了！”上海市浦東新區(qū)市民王女士向證券時(shí)報(bào)記者分享，“看房的時(shí)候，房東要漲5萬元，我也沒猶豫，還好定了，要不距離現(xiàn)在不到半個(gè)月，那套房的總價(jià)又漲了40多萬元?！彼榻B，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內(nèi)環(huán)一套面積33平方米的雙學(xué)區(qū)舊房，成交價(jià)格約450萬元，半個(gè)月過去同小區(qū)同戶型的數(shù)套房源掛牌總價(jià)已經(jīng)漲到了490多萬元。“充足的供應(yīng)給年底交易創(chuàng)新高奠定基礎(chǔ)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)下2020年內(nèi)交易新高。與此同時(shí)，盡管上海新房的供應(yīng)與成交在增加，記者了解到，一些熱門板塊的稀缺戶型、學(xué)區(qū)房源供不應(yīng)求，一房難求。

此外，同策房產(chǎn)咨詢統(tǒng)計(jì)，2020年12月上海開盤樓盤超30個(gè)，20余個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，13個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量超1000組。數(shù)月之前，上海新房市場人氣最足的一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)13人搶一套房，而該項(xiàng)目首套房參與搖號(hào)，驗(yàn)資就得700萬元，買二套房驗(yàn)資甚至要1300萬元。不過，盧文曦也認(rèn)為，當(dāng)前上海樓市是結(jié)構(gòu)性不平衡，熱點(diǎn)板塊、熱點(diǎn)樓盤認(rèn)籌高，相反，遠(yuǎn)郊剛需盤認(rèn)籌就低一些。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，當(dāng)前市場成交中，剛需、剛改是絕對主力，上海樓市是經(jīng)歷三年低迷后的需求釋放?！爸芷谛粤α俊⒁咔橄卤茈U(xiǎn)與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，才形成當(dāng)前樓市的熱狀?！贬槍Υ舜螛鞘姓{(diào)控政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策出臺(tái)直接針對了此前上海房屋認(rèn)籌過熱、房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象。政策出臺(tái)非常及時(shí)，也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費(fèi)等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房價(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。通過調(diào)整增值稅征免年限，使得二手房的交易稅費(fèi)成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現(xiàn)象，有助于促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定，類似政策對于后續(xù)二手房交易影響較大。

附意見全文：關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見

滬建房管聯(lián)﹝2021﹞48號(hào)

各有關(guān)單位：

為深入貫徹落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控因城施策、“一城一策”的工作要求，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構(gòu)建完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)持租購并舉，增加住房供給，調(diào)節(jié)住房需求，強(qiáng)化市場監(jiān)管，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

一、進(jìn)一步發(fā)揮好聯(lián)席會(huì)議作用。

發(fā)揮好市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議平臺(tái)作用，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，落實(shí)部門管理責(zé)任，增進(jìn)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)信息互通，強(qiáng)化政策執(zhí)行力，提高政策實(shí)施效果。

二、完善土地市場管理。

優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

三、嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。

夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

四、調(diào)整增值稅征免年限。

將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

五、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。

實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

六、嚴(yán)格商品住房銷售管理。

嚴(yán)格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益。

七、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序。

加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導(dǎo)規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。

八、堅(jiān)持租購并舉。

進(jìn)一步完善住房租賃體系，擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。完善租賃住房發(fā)展配套支持政策，規(guī)范住房租賃市場秩序。

九、加快推進(jìn)舊區(qū)改造、“城中村”改造等城市更新改造項(xiàng)目。

加快推進(jìn)中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，積極開展“城中村”改造，確保征收安置房源供應(yīng)。加快推進(jìn)舊住房更新改造，加大既有住宅加裝電梯工作力度，啟動(dòng)實(shí)施住宅小區(qū)“美麗家園”建設(shè)新三年行動(dòng)計(jì)劃，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環(huán)境質(zhì)量，有效提升市民居住品質(zhì)。

十、加強(qiáng)政策宣傳。

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，正確解讀房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實(shí)信息誤導(dǎo)市場預(yù)期等行為的查處力度。

本意見自2021年1月22日起施行。

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