樓市話山論見：2021年中國樓市進(jìn)入橫盤時(shí)代

新年的頭兩個(gè)工作日，房地產(chǎn)的兩個(gè)垂直領(lǐng)域在股市呈現(xiàn)冰火兩重：頭天房產(chǎn)股集體慘淡，次日物業(yè)股攜手暴漲。資本對(duì)價(jià)值變動(dòng)最敏感，一進(jìn)一退背后，是兩份重磅文件中的政策定調(diào)。一份是央行與銀保監(jiān)會(huì)2020年最后一天出臺(tái)的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。2020年下半年，監(jiān)管部門明確了劃時(shí)代的“三道紅線”政策?；诒娝苤脑颍募钦l都沒看到的，精神是必須深刻領(lǐng)會(huì)的——相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在2023年前需要滿足：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%，凈負(fù)債率不大于100%，現(xiàn)金短債比大于1。達(dá)標(biāo)之前，房企融資將受到嚴(yán)格限制。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融。如今監(jiān)管部門從金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)融資兩個(gè)端口對(duì)行業(yè)做量化管理，力度、精度在調(diào)控史上前所未見，戳破了房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)壓艙石最后的幻想。有人說，紅線管理后，房地產(chǎn)徹底失去了想象力。話說得悲涼，實(shí)際也是如此。干哪個(gè)行業(yè)，干得好不好，很多時(shí)候不取決于你的選擇，更多是時(shí)代背景加個(gè)體際遇。沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。吃了20多年城鎮(zhèn)化紅利的房地產(chǎn)，進(jìn)入了時(shí)代的下一個(gè)輪盤。它們未來將面臨的，既不是黃金時(shí)代，也不是白銀時(shí)代，而是橫盤時(shí)代。再往后，新建房屋規(guī)模就進(jìn)入下降通道了?？梢灿腥苏f，沒有夕陽的產(chǎn)業(yè)，只有夕陽的企業(yè)。房地產(chǎn)頭部企業(yè)一直在尋出路，向內(nèi)提質(zhì)增效、向外多元試水。這里的兩條路，一個(gè)是希望在傳統(tǒng)行業(yè)中尋找持續(xù)增長的密碼，另一個(gè)是在延伸的產(chǎn)業(yè)鏈中挖掘新的價(jià)值環(huán)節(jié)。比如萬科學(xué)美的也學(xué)貝殼，碧桂園學(xué)華為也學(xué)魏橋。在一個(gè)15萬億級(jí)別的巨型賽道上，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長，似乎也不難理解。有頭部企業(yè)測算，未來幾年，地產(chǎn)龍頭公司可能將占據(jù)8%-10%左右的市場份額，銷售額在1.2萬億—1.5萬億元之間——目前規(guī)模最大的房企2020年銷售額為7200億元。大公司內(nèi)部騰轉(zhuǎn)空間大，且像萬科、碧桂園等龍頭負(fù)債率整體不高，“三道紅線”將加速市場份額向頭部聚集。當(dāng)然，財(cái)務(wù)健康的第二梯隊(duì)如龍湖、金茂、新城，未來顯然也將獲得更大的發(fā)展縱深。

不難預(yù)測，下階段房企傳統(tǒng)業(yè)務(wù)發(fā)展的著力點(diǎn)，將是提質(zhì)增效。未來房企間比拼的，是公司的管理運(yùn)營水平和數(shù)字化能力。能吃到多少管理紅利，決定了它們在傳統(tǒng)賽道上待多久。房企另一條出路是向新賽道的躍遷。近年來，房企的多元化賽道令人眼花繚亂，在商業(yè)、文旅、健康、科技、農(nóng)業(yè)、汽車等等都有布局。就目前看，最富成效的是物業(yè)領(lǐng)域。自2014年彩生活上市以來，資本、技術(shù)和商業(yè)場景等多重合力，讓物業(yè)管理從開發(fā)商的附屬，搖身一變成了白富美。風(fēng)口之烈，短短幾年就催生40家上市公司，形成了資本市場近年最耀眼的造富潮。進(jìn)入城市化的存量時(shí)代，人們對(duì)城市運(yùn)營服務(wù)品質(zhì)的需求，已初成浪潮。到2020年疫情中，物業(yè)在城市空間服務(wù)、社會(huì)基層治理中的角色更加凸顯，更又讓這個(gè)行業(yè)沖上了新的價(jià)值高點(diǎn)。2021新年伊始，10部委的文件再次讓這個(gè)行業(yè)“開門紅”：

住建部、中央政法委、國家發(fā)改委等多個(gè)國家部委，歷時(shí)一年多，調(diào)研和起草了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，依規(guī)申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。物業(yè)在幾年內(nèi)變成萬億行業(yè)，給過去習(xí)慣于杠桿式發(fā)展的房企，打開了另外一扇窗戶。在我看來，這樣的商業(yè)機(jī)遇可能還存在于例如長租公寓、康養(yǎng)、農(nóng)業(yè)等潛力賽道。需要回答的問題變成，誰能以正確的姿態(tài)去耕耘和收獲。

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