樓市話山論見(jiàn)：2021年房企房?jī)r(jià)渡難關(guān)？

開(kāi)年樓盤跳樓式“大降價(jià)”，8.3折兩年全款無(wú)息分期。

2020年年底，各大開(kāi)發(fā)商還在高調(diào)宣傳優(yōu)惠“元旦截至”，全面提價(jià)。時(shí)隔幾天，開(kāi)年開(kāi)發(fā)商就來(lái)一波跳水式“大降價(jià)”。這一現(xiàn)象在重慶特別明顯。早在2020年某開(kāi)發(fā)商打響2020年降價(jià)第一槍，全國(guó)樓盤7.5折。是“真降價(jià)”、是噱頭想必大家心理清楚。這些折扣樓盤大部分為公寓、商業(yè)、商鋪或者較偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目。不過(guò)，這次又打響了2021年“大降價(jià)”第一槍。

據(jù)了解，2021年開(kāi)年，在重慶核心地段、熱門區(qū)域均有大降價(jià)樓盤。有位于重慶兩江四岸的“北濱路”項(xiàng)目，有位于熱門板塊的北區(qū)“汽博板塊”的項(xiàng)目且近軌道……無(wú)論是地理位置，還是交通均優(yōu)質(zhì)，帶裝修住宅房源跳水式“大降價(jià)”。其中重慶“北濱路”項(xiàng)目全款8.4折；“汽博板塊”的項(xiàng)目全款8.3折，還可以兩年全款無(wú)息分期。一套房降價(jià)20-40萬(wàn)左右，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)購(gòu)房成本大大降低。

與此同時(shí)，重慶等城市部分房企還推出了首付分期付款。分期付款的時(shí)間最長(zhǎng)可達(dá)5年之久。央企背景房企減倉(cāng)成渝資產(chǎn)，32.13億元出售成渝項(xiàng)目股權(quán)。

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商除了通過(guò)降價(jià)、分期付款等手段快速回籠資金外，部分房企還從自身出發(fā)，減倉(cāng)資產(chǎn)。

據(jù)了解，2020年12月27日，具有央企背景的華僑城旗下兩個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所32.13億元成功出售重慶和成都項(xiàng)目公司股權(quán)。其中減倉(cāng)重慶資產(chǎn)為位于重慶市兩江新區(qū)悅來(lái)生態(tài)城的222.49畝商住項(xiàng)目，減倉(cāng)成都資產(chǎn)為成都市天府新區(qū)的“天府美麗匯”。不僅如此，華僑城還在加大處置成渝資產(chǎn)的力度，比如，成都華僑城盈創(chuàng)實(shí)業(yè)公司80%股權(quán)及3.20億元債權(quán)還在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，掛牌底價(jià)為4.79億元。

2021年房企仍然難，2021年房?jī)r(jià)已定？

眾所周知，2020年，疫情沖擊著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，各地樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，融資環(huán)境不斷收緊，資金壓力倍增，多家房企因資金斷裂破產(chǎn)，債務(wù)纏身。有數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)超470家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)，平均每天有2.5家被清算。此外，2020年下半年房企“三道紅線”新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房企的貸款需求進(jìn)行限制，進(jìn)一步推高了房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，尤其是財(cái)務(wù)狀況不佳、現(xiàn)金流不足的中小型房企。

也就是說(shuō)，房企面臨?，F(xiàn)金流、降低負(fù)債的雙重壓力。

本以為扛過(guò)了艱難的2020年，2021年將迎來(lái)曙光，可是2020年年底，政府出臺(tái)了壓軸政策，且于2021年1月1日實(shí)施，這將進(jìn)一步加大房企融資難度。

據(jù)了解，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，是針對(duì)銀行的貸款供應(yīng)進(jìn)行限制。主要包含

①銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比，不得高于監(jiān)管部門確定的上限；

② 銀行分為5個(gè)檔，不同檔次的銀行上限不一樣；

③ 目前超標(biāo)的銀行有2-4年的過(guò)渡期。

之前的“三道紅線”和此次通知，把資金供需兩方面都予以了限制。 讓房企在2021年融資更加艱難。為了擺脫融資難困境，房企促進(jìn)銷售、減倉(cāng)資產(chǎn)均能快速回籠資金，助力房企掙脫困境。因此，開(kāi)年便有開(kāi)發(fā)商推出全款折扣大降價(jià)和分期付款等活動(dòng)。那么，開(kāi)發(fā)商面臨融資困難，一方面自身減倉(cāng)，另一方面促成交，正在破局突圍，這對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)有哪些影響嗎？其實(shí)，十四五”規(guī)劃定調(diào)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)5年調(diào)控方向，再次強(qiáng)調(diào)全國(guó)仍然堅(jiān)持“房住不炒”方針不動(dòng)搖，也就是說(shuō)未來(lái)5年全國(guó)房?jī)r(jià)仍然以“穩(wěn)定”為主，不會(huì)大漲大跌。此外，國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)王小魯29日在第十八屆中國(guó)改革論壇暨中國(guó)體改研究會(huì)年會(huì)上表示，十四五期間，建議配合土地制度改革，控制房?jī)r(jià)總水平基本不再上升。

因此，2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)已定，未來(lái)變化較小，還是以“穩(wěn)定”為主。而上述提到的房企優(yōu)惠折扣大降價(jià)活動(dòng)陸續(xù)出現(xiàn)，只能是個(gè)別樓盤，個(gè)別開(kāi)發(fā)商，不能代表全國(guó)開(kāi)發(fā)商，對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)影響較小，幾乎為零。

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